계속되는 금리인상... 어떤 모기지 선택해야 할까 > 컬럼

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9월 7일 연방 중앙은행이 3월이후 5회 연속 기준 금리를 인상했다. 이제 은행의 프라임 레이트는 5.45% 이다. 코로나 19로 인한 정부의 양적 완화 이후 양적 긴축과 더불어 인플레이션을  잡기 위해 인상하였으며 아마도 이것이 끝이 아닐 것이라 한다. 중앙은행의 금리 인상으로 인해 주택 소유자나 예비 구매자들이 어떤 모기지를 선택해야하고 고려해야 할 지 알아보자. 

금리의 결정

고정금리 모기지는 정해진 기간 동안 동일한 금리를 제공하며 보통 기간은 1년 ~ 5년 단위다. 고정 금리는 중앙은행의 금리 변동에 영향을 받고 채권 금리와 관련이 있어 정해진 기간 동안 월 지불금을 알 수 있다. 변동금리는 중앙은행의 기준금리에 묶여서 기준 금리가 변동할 때마다 모기지 금리도 변동이 된다. 

 

변동vs고정

이자율은 변동금리가 고정금리보다 "일반적으로" 낮다. 핵심 요인은 두 이자율 간에 붙는 스프레드 (spread) 이다. 요즘 변동 모기지 이자율은 각자의 상황에 따라 다르겠지만 프라임레이트 (5.45%) 에서 최대 0.9%P 까지 할인도 받을 수 있다. 고정금리 이자율은 현재의 프라임레이트에 조금 더 추가가 된다. 그렇다면 그 격차가 약 1~1.50% 정도가 될 수 있다.

 
이자율 얼마나 오를까?

중앙은행 총재인 티프 메클렘은 치솟는 인플레이션을 억제하기 위하여 금리 인상을 계속 할 것이라고 했다. 중앙은행은 물가 상승을 잡기 위하여 금리를 인상할 것이라고 했는데, 올해는 10월과 12월에 두번의 회의가 남아있다. 모든 사람들이 금리가 얼만큼 더 인상이 될지는 다양한 의견을 갖고 있지만 정확히는 모를 것이다. 

만약 중앙은행이 현재 사이클로 금리를 높게 인상한다면, 변동금리는 추가 상승할 것이고 따라서 변동 금리를 가진 사람들은 더 많은 이자를 부담해야 한다.

 

고정금리로 갈아타야할까?

최근 5차례 금리 인상으로 그동안 팬데믹으로 최저 금리의 혜택을 받았던 변동금리 이자율의 인기는 더 이상 없어보이는 것일까. 아니면 그동안 오를만큼 올랐으니 향후 1~2번 정도 금리 인상 추이를보고 변동으로 남아있을까. 고민이 된다.  미래를 예언할 능력은 없지만 2022년 말 까지 중앙은행은 기준금리를 추가 인상을 예상하고 있다. 이러한 이유로 변동 금리가 장기적으로 볼 때 더 경제적인 선택이 될 것이라고 말한다. 그러나 금리 인상을 발표할 때마다 월 이자 부담이 우려가 된다면  고정 금리를 선택하는 것도 방법이다.

모기지를 더 받을 수는 있을까?

금리 인상과 함께 고려해야 할 또 다른 요인은 주택 구입능력 즉 모기지를 얼마나 받을 수 있는지이다. 모기지 스트레스 테스트는 재융자나 새 모기지를 받을 경우에도 계약금리 + 2% 또는 적격금리 5.25% 중 높은 이자율을 적용하여 모기지 승인을 받는다. 지난 몇 년 동안 모기지 사전 승인을 받으려는 사람들은 5.25% 기준의 자격을 갖추어야 하는 것에 익숙해졌다. 하지만 요즘처럼 금리가 인상할 때는 은행의 계약금리로4.5% 정도의 이자율을 받는 경우에 2%를 더하면 6.5% 이상의 모기지 이자율에 대한 자격을 갖추어야 한다. 이럴 경우에 동일한 조건을 가지고 있더라도 몇개월 전 받을 수 있는 모기지 금액은 이제는 그만큼 받기는 어렵다. 따라서 새 집을 구매할 경우 예산도 바뀌어야 한다. 

그러나 현재의 주택 시장에서 본인의 구매력이 떨어졌다고 해서 지금이 주택을 구입하기에 나쁜 시기인 것은 아니다. 금리 상승으로 이미 캐나다의 주택 시장에 냉각 효과를 가져왔다. 멀지 않아 금리가 인상됨에 따라 앞으로 몇 달 동안 주택모기지가 더 늘어날 가능성은 많지 않다. 금리가 단기적으로 더 이상 내려가지 않을 것이라 생각하고 준비가 되었다면 지금 예산에 맞는 집을 구입하는 것이 좋은 계획이다.