[김형락컬럼]이자율 상승시기 변동이냐 고정이냐… 정답은? > 컬럼

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이자가 오르는 요즘, 변동 금리 모기지를 가진 사람들이나 모기지를 갱신하려는 사람들은 어떻게 해야  조금이라도 이자를 절약할 수 있는지 고민이다.  중앙은행은 지난 7월 13일에 기준 금리를 2.5%로 인상해서 각 은행들은 프라임 레이트를 10년 만에 가장 높은 4.7%로 인상했다.   특히 중앙은행이 가을에 금리를 0.5~1.0% 더 올릴 것으로 예상되기 때문에 사람들은 어디까지 오를지  불안감은 점점 더 해지고 있다. 

“이자율을 쇼핑하자”
새로운 주택 구매자이든, 아니면 갱신을 하든 계약서에 서명을 하기전에 다른 은행들이 제시하는 이자율을 한번쯤은 살펴볼 만하다. 요즘 시장에서 한 은행이 5.09%를 제공하고 다른 은행이 4.89% 또는 4.79%를 제안한다면 말 그대로 한푼이 중요하기 때문에 낮은 이자율을 받고 싶을 것이다. 하지만 낮은 금리나 더 나은 조건을 찾기 위해 여러 은행을 알아보는 것은 개인의 신용 점수를 손상시킬 수 있기 때문에 유의해야 하고 모기지 중개인을 이용한다면 단 하나의 신청서로 최상의 거래를 찾을 수 있다. 

 

고정 또는 변동형?
고정과 변동금리에는 정답과 오답은 없고 둘 다 위험과 이익이 존재한다.
변동금리는 보통 프라임 레이트에서 할인해 결정된다.  일반적으로 변동금리는 고정 금리보다 낮지만 때로는 이자 인상시기에 더 높게 변동할 수 있어 경기에 따라 산과 계곡을 헤쳐나가듯 오르 내림이 있다. 그러나 일부 사람들에게는 식료품과 개스비등 여러 상황이 불안정할 때, 고정 금리를 선택하고 이자를 조금 더 내는 것이 예산 계획을 세워 안정적으로 가는 것도 가치가 있다.  이러한 것들은 완전히 통제할 수 없지만 고정금리로 가고 싶다면 아마도 지금이 묶어 놓을 때이다. 하지만 향후에 금리가 다시 떨어지기 시작하면 스스로를 자책할 수도 있다. 이자율이 떨어지기 시작했을 때 변동금리로 갈아타기 위해서 많은 위약금을 내야하는 것도 잊지말아야 한다.

 

모든 변동 금리는 동일하지 않다.
만약 변동금리를 선택한다면 가능하다면 월 상환액을 늘릴 것을 제안한다. 왜냐하면 추가로 내는 돈은 원금을 상환하기 때문에 대출금을 더 빨리 상환하는 데 도움이 된다. 금리변동에 관계없이 일정한 금액을 지불하는 변동형 모기지가 그 어느 때보다 중요하다고 말한다.즉, 금리가 오르면 원금으로 가는 돈이 줄어든다는 뜻이다. 어떤 경우에는 금리가 너무 많이 인상이 되면 트리거 포인트 (trigger point) 라고 하는 것에 도달하게 되는데 이는 ‘이자율이 인상되어  월 상환금이 더 이상 이자도 커버가 되지 못하는시기’ 를 말한다. 그런 경우에 은행은 고객에게 원금을 일정 부분 상환하기를  요구하거나 아니면 원금도 상환이 될 수 있도록 매월 내는 금액을 조정한다. 향후에 은행이 금리를 75 bps 더 올리면 올 가을 더 많은 사람들이 모기지 대출의 trigger point에 도달할 것으로 보고 있어 그것을 피하기 위해서 미리 대비를 해야한다.

 

기타 비용 절감 팁
일반적으로 매월 상환하는 모기지 상환 횟수를 격주 또는 주별로 변경할 수 있다. 또한 모기지 총 상환 기간을 늘려서 매월 상환 금액을 낮출 수 있다. 하지만 이를 위해서는 완전히 새로운 모기지 신청이 필요하며 보다 엄격한 스트레스 테스트를 받을 수 있으므로 쉽지 않다.
그리고  5년짜리 고정 금리 대신에 이자율이 조금 낮은 1~3년 단기 모기지를 선택하여 그 기간 내에 금리가 하락할 것을  기대하고 있는데 18개월 안에 이자율이 다시 하락하기 시작할 수 있지만 예전처럼 낮게 내려가고 모기지의 금리는 초저금리가 되지 않을 것이며 그런 일은 당분간 일어나지 않을 것이다. 고객들은 또한 모기지에 본인의 높은 부채를 더 해서 부채 통합을 하여 현금 흐름을 원활하게 하고 있다. 지금의 상황에서는 인플레이션을 잡기 위해 금리 인상을 하기 때문에 지출을 줄이는 것이 중요하다. 현재로서는 내년에 모기지를 갱신하는 사람들에게는 향후에 어떻게 해야 할지 결정하지 않았다면 현재 이자율을 유지하는 것이 가장 좋다.  왜냐하면 아무도 미래에 어떤 일이 일어날지 확신하지 못하기 때문이다.