[라이트리모기지]금리가 이렇게 오를때 : Variable vs Fixed > 컬럼

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최근 급격한 금리 인상으로 주택 모기지를 알아보실때 가장 많이 묻는 질문이 고정금리를 선택할 것이냐? 변동 금리를 선택할 것이냐? 입니다. 집을 구매 하시고 가장 민감한 부분이 이자입니다. 따라서 이번 칼럼은 금리 결정 하실때 고려하셔야 하는 부분에 대한 설명 하겠습니다.

단순하게 지금 현재 금리가 더 싼 쪽을 선택 할 것이 아니라 본인의 현재 상황과 향후 5년안의 계획을 신중하게 생각해서 결정하시는게 현명한 선택이 되실 겁니다. 그러면 어떤 상황들을 고려해야 하는지 아래와 같이 설명 드리겠습니다.

고정금리와 변동금리의 차이점

모기지를 받을 때 결정된 금리가 대출 만기일까지 동일하게 유지되는 방식이 고정금리 이고, 일정 주기 마다 모기지 기준금리의 변동에 따라 대출금리가 변동되는 방식을 변동 금리라고 합니다.  

[첫번째] 필요한 모기지 금액 : 

은행에서는 모기지 승인을 내기 위해 Stress Test를 시행합니다.  이는 소득대비 모기지 상환 능력을 평가 하는 테스트입니다. 일반적으로 변동금리가 고정금리보다 낮기 때문에 변동금리 선택 시, 모기지 최대 가능 금액이 고정금리보다 더 많이 나오게 됩니다.

 다시 말하면, 모기지가 최대로 필요한 경우 고정 금리를 선택하고 싶어도 Qualify가 되지 않아 부득이 하게 변동금리를 선택해야 할 수도 있는 상황이 전개 될 수 있습니다. Maximum 모기지가 필요한 경우, 변동금리 선택이 Only 선택일 수 있습니다.

[두번째] Monthly Payment (월 납입금) : 

불과 일주일전에 금리가 올라서 지금 현재는 고정금리와 변동금리의 차이가 그리 크지 않아 월 납입금의 차이도 크지 않습니다. 

하지만 지난 수년간 변동금리와 고정금리의 차이가 약 1%  났기 때문에 그에 따른 월 납입금도 다르게 책정 됩니다. 예를 들어, 50만불 모기지를 30년 상환: 변동금리 4.2% 받았을 때 월 납입금이 약 $2,400 정도이며, 고정금리 5.2% 받았을 경우 월 납입금이 약 $2,700 정도 되십니다. 

이는 약 $300 월 이자 payment의 차이가 나게 되기 때문에 각자의 상황에 따라 충분히 생각하시고 결정하셔야 되는 부분입니다.

[세번째] 중도 상환 수수료 : 

모기지 계약 기간 중, 부득이하게 이사를 가거나 Refinance를 해야 되는 경우 종종있습니다. 

이때 중도 상환 수수료가 발생 됩니다. 일반적으로 변동금리의 경우 3개월 이자가 중도상환 수수료이지만, 고정금리의 경우 IRD 계산법에 의해 변동금리보다 상당히 많은 수수료를 지불 하게 되는 경우가 많습니다.

* IRD=모기지 잔액×(잔여 기간에 해당하는 Posted Rate 고객이 받은 실제 금리)÷12×잔여개월에 의해서 결정이 됩니다.   

금리를 선택할 때, 본인의 현재 상황과 미래 계획을 충분히 생각하고 그에 따른 두 금리의 장/단점까지 고려하셔서 모기지 전문가와 상담 하시고 진행 하시길 바랍니다.