[라임트리모기지]고정금리와 변동금리 차이와 장단점 Variable vs Fixed > 컬럼

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주택 모기지를 알아보실때 가장 많이 묻는 질문이 고정금리를 선택할 것이냐? 변동 금리를 선택할 것이냐? 입니다. 

집을 구매 하시고 가장 민감한 부분이 이자입니다. 따라서 이번 칼럼은 두 금리의 차이점과 장단점에 대해서 설명 하려 합니다. 

고정금리와 변동금리의 차이점

금리는 고정금리와 변동금리 2가지 종류로 구분 할 수 있습니다. 

모기지를 받을 때 결정된 금리가 대출 만기일까지 동일하게 유지되는 방식이 고정금리 이고, 일정 주기 마다 모기지 기준금리의 변동에 따라 대출금리가 변동되는 방식을 변동 금리라고 합니다.  

*Adjustable Rate (변동금리) : Prime Rate의 변화에 따라 모기지 납부 금액의 이자율이 달라지게 됩니다. 

다시 말하면 Variable Rate과 다르게 금리 변화에 따라 월 페이먼트가 바뀌게 됩니다. 

Adjustable Rate을 제공하는 은행은 Scotia, Equitable Bank, Home Trust 등 의 은행들이 있습니다.

작년 수 차례 금리 인상 이후,  가장 많은 질문이 [금리가 계속 오르는데 고정금리로 진행을 해야되나요?] 입니다.

요즘 금리가 오르면서 변동금리와 고정금리 중 어떤 것으로 선택해야 이자를 보다 줄일 수 있는지 고민이 많은 시기 입니다. 

단순하게 답변을 드리면, 금리가 내려가는 추세라면 변동 금리로 대출을 받는 것이 유리하고 반대로 금리가 계속 오르는 추세라면 고정금리로 대출을 받는 것이 유리합니다.

 하지만 개개인의 사정 및 상황에 따라 꼭 위와 같은 선택이 정답이 아닐 수도 있습니다. 

(1) Loan Amount (Stress Test) : 모기지 진행 시, Stress Test (Qualifying Rate)로 심사를 합니다. 

이는 계약하는 모기지 이율 + 2%로 계산을 해서 Qualify가 되냐? 안되냐 ?를 은행에서 판단 합니다. 

예를 들면, 계약하는 변동 금리가 3.3%일 경우 5.3%으로 Stress Test를 하게 되고, 고정 금리가 5.2% 일 경우 7.2%로 Stress Test를 합니다. 

이는 모기지 금액에 영향을 많이 미치게 됩니다. 

다시 말씀 드리면 일반적으로 변동금리가 고정금리보다 낮기 때문에 Stress Test 했을 시 받을 수 있는 최대 모기지 금액이 변동금리가 훨씬 높게 계산 됩니다.

(2) Monthly Payment (원금 + 이자) : 예를 들어, 현재 제공 되고 있는 변동금리는 6.4%, 고정금리는 5.24% 입니다. 

50만불 모기지를 25년 상환한다고 했을 때, 월 원금+이자의 불입금이 각 각 아래와 같습니다. 

변동 금리 진행 시, 약 $3,320이며 고정 금리 진행 시, 약 $2,977 입니다. 

약 $320불 정도 차이가 나기 때문에 각자의 상황에 따라 충분히 생각 하시고 진행 하셔야 합니다. 

(3) 중도상환 수수료 : 계약 기간 중 이사를 하거나 Refinance를 하게 되면 중도상환수수료가 발생 됩니다. 

변동 금리의 경우 3개월 이자가 상환 수수료 이지만, 고정 금리의 경우 IRD (Interest Rate Differential) 계산법으로 상환 수수료가 발생 됩니다. 

중도 상환 시 변동 금리의 수수료가 훨씬 저렴할 가능성이 높습니다.

금리를 선택할 때, 본인의 현재 상황과 미래 계획을 충분히 생각하고 그에 따른 두 금리의 장/단점까지 고려하셔서 진행 하시길 바랍니다.