모기지 스트레스 테스트와 나의 모기지 > 컬럼

• 목록
• 게시판 리스트 옵션
  • 검색

• 페이스북 공유
• 트위터 공유
• 구글+ 공유
• 

김형락의 부동산시장 전망대

최근 부동산 경기의 하락으로 거래 건수가 줄어 모기지의 수요도 적어지면서 모기지 스트레스 테스트 때문에 예상한 금액과 실제 금액간에 다소 차이가 난다. 요즘 대부분의 5년 만기 고정 모기지 금리는 이미 5%를 넘어섰고 여기에 2% 를 더하면 스트레스 테스트는 7% 또는 그 이상이 된다. 동시에 변동 금리 스트레스 테스트 이자율은 여전히 비교적 낮은 5.25% 이다. 많은 대출자들이 최근의 금리 상승으로 인하여 고정금리를 선호하지만 모기지 금액을 극대화하기 위해 실제로 변동금리를 선택하고 있다.

은행에서 5년 고정금리를 5.23%로 받을 경우 실제로 내는 상환금보다 스트레스 테스트로 인하여 거의 2% 더 높은 7.23%의 스트레스 테스트를 감당할 수 있는 지급 능력을 증명해야 한다. 변동금리 보유자들은 중앙은행의 기준 금리 인상에 주목하고 있고 이 글을 읽을 때이면 이미 7월 13일 기준금리가 인상되어 결국 프라임 레이트도 인상될 것으로 예상한다. 이처럼 변동 금리는 이자율의 변동으로 상환 금액의 변동성을 의미하며 지출도 증가한다. 고정금리 보유자들은 대출 기간 동안 정해진 금액을 계약 기간 끝까지 내면 된다.

 

주택 모기지 금액 극대화 방법
1) 현재 5.25%의 스트레스 테스트 이자율을 적용하고 있는 변동 금리 모기지를 선택하라. 하지만 이것도 중앙은행이 7월 13일에 금리를 인상하면 프라임 레이트도 인상된다. (변동 금리 스트레스 테스트는 7월 중순까지 6%가 될 수 있다.)
2) 기간이 좀 더 짧은고정 금리를 선택하라. 현재 2년 ~ 3년 고정 금리는 5% 미만이기 때문에 5년짜리에 비해 약간의 이점이 있다.
3) 신용 조합 (Credit Union) 은 또 다른 옵션이 될 수 있다. 이 곳은 연방 정부의 규제가 아닌 주 정부의 규제를 받기 때문에 스트레스 테스트는 예외되고 있다. 그리고 부채 상환 비율(debt Service ratio) 기준도 은행보다 더 높게 적용하여 대출 금액이 좀 더 가능할 수 있다. 

 

스트레스 테스트는 누구에게 영향을 미치나?
집을 사는 경우 모기지 규정은 여러분이 어느 정도 모기지를 상환할 수 있는지 를 확인힌다. 대부분의 경우, 금리가 향후 2% 상승할 경우에도 여전히 상환 능력이 있다는 것을 증명해야 한다. 그리고 모기지를 가지고 있는 경우 다시 재융자를 하거나, 신용 한도를 받거나, 새로운 금융 기관으로 바꿀 경우 스트레스 테스트를 받게 된다. (단, 같은 대출 기관에서 갱신하는 경우에는 해당되지 않음)

 

12만불의 가계 수입으로 모기지를 얼마나 받을 수 있을까?
가구 소득이 12만불이고 신용이 좋다고 가정하고 콘도를 구입할 경우. (재산세가 2,400불, 콘도 관리비용이 매달 360불 인 경우) 다운페이먼트를 20%, 총 상환기간 30년인 경우.

<표1>을 보면 최소 $515,000 (고정) 또는 최대 63만불(변동) 의 모기지를 받을 수 있다. 하지만 크레딧 유니온의 경우 총부채 상환비율의 혜택이 있어 72만불까지 받을 수 있다. 

 

결론은?
요즘은 변동금리 상품이나 또는 고정금리중에서 기간이 짧을 경우 더 많은 모기지 금액을 받을 수 있다.
또한 신용 조합이 부채상환비율 (Debt service ratio) 을 더 높여 더 많은 대출을 제공하기 때문에 또 다른 선택지가 될 수 있다. 분명히, 2022년의 주택 모기지는 과거 어느 때보다도 훨씬 복잡하니 최선의 모기지를 받을수 있도록 노력이 필요하다.