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부동산·금융 [모기지 칼럼]복수 콘도 보유 시 모기지(상)

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A씨는 본인 명의로 5개의 콘도를 보유하고 있습니다. 이 중 앞선 콘도들은 은퇴하기 전이라 소득이 어느 정도 있는 상황에서 클로징을 했고, 최근 것들은 인컴이 줄어들어 2차 금융이나 프라이빗 렌더의 도움을 받았지만 클로징을 하는데 큰 문제는 없었습니다.

고민은 곧 다가올 6번째 콘도의 클로징입니다. 연간 2만불가량을 벌지만, 소위 ‘캐쉬잡’에서 나오는 소득입니다. CRA에 신고되지 않는 이런 소득은 일반적으로 은행에서 인정되지 않으니 주택모기지를 받는 것이 매우 어렵습니다. 기존에 가지고 있는 콘도에서 나오는 렌탈 인컴은 은행별로 인정하는 방식이 모두 다르고 비용에 대한 인식방법도 달라서 인컴이 얼마나 인정될지 산정하기 쉽지는 않습니다. 하지만 A씨의 경우는 대략 최대 5만불 정도 인정될 것으로 추정됩니다. 

렌탈 인컴이 포함된 일반 주택모기지를 진행할 때 반드시 고려해야 하는 기본적인 제약사항들이 있습니다. 우선 한 은행에서 취급 가능한 최대 주택 수에 제한이 있는데, 은행에 따라 3개 또는 5개를 최대치로 설정하기도 합니다. 인정해주는 렌탈 인컴의 최대치도50%에서 100%까지 차이가 큽니다. 

또한, 채무자의 소득대비 주요 비용을 계산한 비율(GDS/TDS)이 각 은행이 요구하는 기준치 이하여야만 모기지 승인이 가능해집니다. 게다가 요즘처럼 높은 물가와 이자율로 인해 개인들의 신용도에 위험 요소가 많은 경우에는 각자의 신용도에 따라 적용비율을 크게 다르게 적용하기도 하는 점을 간과해서는 안됩니다.

A씨 사례의 경우, 새롭게 클로징하는 콘도의 가격이 50만불이고 LTV 80%에 맞추려면 모기지40만불이 필요한데, 현재의 연간소득 5만불로 이 정도의 모기지를 받기에는 2차 금융에서 조차도 어려운 상황입니다. 게다가 보유 콘도 수도 6개가 되어 근본적으로 모기지가 불가능한 은행도 있어서 모기지 가능성이 더욱 낮아집니다. 남은 대안은 소득을 따지지 않는 프라이빗 렌더를 찾는 것입니다. 하지만 요즘 같은 고금리 시대에는 프라이빗 렌더의 이자율도 가파르게 올라가 이자 비용 부담이 너무 커질 것이라는 우려가 있습니다. 프라이빗 렌딩보다 나은 다른 대안은 없는 것일까?

이럴 때는 모기지 심사기준과 진행과정이 주택 모기지와는 개념적으로 다른 커머셜 모기지를 고려해 볼만 합니다. 즉 개인 자격으로 소득이 모자란 상황을 타개하기 위해 개인과는 법인격이 다른 회사(holding company)를 설립하고 이 회사이름으로 커머셜 모기지를 신청함으로써 개인일 때의 약점을 보완하고, 모기지 가능성을 높이는 방법입니다.

먼저 해야 하는 일은 법인을 설립하는 것입니다. 이 과정은 변호사나 회계사의 도움을 받으면 어렵지 않게 진행할 수 있습니다. 일반적으로 자영업을 하는 경우 개인명의(proprietorship 혹은partnership) 또는 회사명의(corporation)의 두가지 선택지가 있는데, 두 방법 모두 장단점이 있지만 회사설립을 선택하는 가장 큰 이유는 대체적으로 세금 감면 효과를 기대하는 것으로 이해되고 있습니다.  

자영업을 위한 회사설립을 모기지 관점에서만 보면, 기존 콘도에서 발생하는 렌탈 인컴과 비용을 인식하는 방법 그리고 인식된 수익에 근거한 모기지 가능 금액 산출 방법도 주택 모기지와는 달라지므로 새로운 대안이 될 가능성이 높아집니다. 

은행 별로 편차가 있을 수밖에 없는 커머셜 모기지 심사 방식을 어느 경우에나 적용되는 하나의 기준으로 도식화하기는 쉽지 않습니다. 다만, 일반 주택 모기지와 비교해서 가장 큰 차이는 주택 모기지를 심사할 때 매우 중요시되는 GDS/TDS가 적용되지 않는다는 점입니다. 모기지 신청주체가 법인이므로 개인 인컴과 비용이 아닌 법인의 수익과 지출을 기준으로 판단하기 때문입니다. 개인의 신용도도 주택모기지에 비해 영향이 적어집니다. 다만 세금이나 모기지 등 개인의 공과금 납부실적에 문제가 될만한 결정적인 하자가 없어야 합니다.

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