[에밀리 오 부동산컬럼] 트럼프의 ‘50년 모기지’ 실험… 낮은 월 납입금의 유혹 뒤에 숨은 ‘부동산 지뢰’ > 컬럼

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밴쿠버 주택시장까지 흔들 수 있는 장기대출의 함정

미국에서 도널드 트럼프 대통령이 “50년 만기 모기지” 도입 구상을 언급하자, 북미 부동산 시장이 술렁이고 있다. 언뜻 보면 납입 기간이 길어지는 만큼 월 상환액이 낮아지는 ‘달콤한 대출 조건’ 같지만, 금융전문가들은 “은행이 말하지 않는 악마의 디테일이 있다”고 경고한다.

폭스뉴스 계열 Live Now Fox의 인터뷰 분석에 따르면, 50년 모기지는 단기적으로는 월 부담을 낮춰 주택 시장 진입을 돕는 효과가 있다. 예컨대 기존 30년 모기지에서 월 2,500달러를 내야 할 집을 50년 상환으로 바꾸면 월 1,800~2,000달러 수준으로 줄어드는 셈이다. 첫 주택 구매자나 소득이 제한적인 가구 입장에서는 충분히 매력적인 조건이다.

그러나 문제는 그다음부터다. 50년 모기지는 복잡한 금융 구조 속에 다양한 위험 요소를 숨기고 있다.

장기 대출의 가장 큰 약점은 ‘자산 형성 지연’이다. 상환 기간이 길어질수록 초기 10~15년의 상환액 중 대부분은 이자로 빠져나간다. 결국 원금이 거의 줄지 않아 주택 소유자의 실질 자산(Equity)은 좀처럼 늘지 않는다.

집값이 조금만 하락해도 대출 잔액이 집값을 넘어서는 ‘깡통주택(Underwater)’이 될 위험이 커지는 것이다. 실제로 금융 전문가들은 “집주인은 매월 성실히 갚고 있다고 느끼지만, 장기 모기지는 부의 축적 속도가 거의 멈춰 있는 상태와 같다”고 지적한다.

총이자 부담은 훨씬 더 심각하다.
예를 들어 50만 달러를 이자율 6%로 빌릴 때, 30년 모기지라면 약 55만 달러가 이자로 나간다.
하지만 이를 50년으로 연장하면 총 이자는 약 90만~95만 달러로 튀어오른다.

즉, 월 500달러를 아끼는 대신 평생 추가로 납부해야 하는 이자는 최대 40만 달러까지 늘어날 수 있다는 뜻이다.

전문가들은 “50년 모기지는 단기적인 고통을 줄여주는 대신 장기적으로는 금융시스템 전체에 리스크를 전달한다”고 말한다.

은행은 금리 상승기에도 낮은 고정금리로 묶여 수익성을 잃을 수 있고, 기존 주택 소유자들은 낮은 금리에 갇혀 집을 팔지 못하는 ‘락인(Lock-in) 현상’이 심화된다.

그 결과 시장에 매물이 풀리지 않아 공급은 더 줄고, 집값은 떨어지지 않는다. 이는 노동 이동성을 떨어뜨려 경제 전반에도 영향을 미칠 수 있다.

밴쿠버의 경우, 이미 북미에서 가장 심각한 주택 가격 부담을 겪는 도시 중 하나다. 토지 공급 제한, 높은 수요, 그리고 금리 인상기에 집을 팔지 못하는 ‘고정금리 락인’까지 겹치면서 시장 유동성이 크게 떨어져 있다.

만약 50년 모기지가 캐나다에도 도입된다면 단기적으로는 “월 납입 여력 증가 → 구매자 증가 → 경쟁 심화”로 이어져 밴쿠버 집값은 오히려 추가 상승 압력을 받을 가능성이 높다. 공급 부족 문제는 그대로인데 구매자만 늘어나기 때문이다.

BC주의 한 주택경제 전문가는 “50년 모기지는 밴쿠버처럼 이미 높은 가격대의 시장에서는 집값을 잡는 데 전혀 도움이 되지 않는다”며 “집값 안정이라는 근본 처방이 아니라 월 부담을 낮추는 진통제에 불과하다”고 분석했다.

즉, 부동산 시장의 체온을 낮추는 것이 아니라, 열이 더 올라가는 것을 잠시 잊게 하는 진통제 역할만 하는 셈이다.

결국 전문가들의 결론은 명확하다.

“50년 모기지는 더 쉬운 길이 아니라 더 긴 빚의 터널이다.집을 쉽게 사게 해주는 것이 아니라, 더 오랜 기간 빚에 묶어두는 방식일 뿐이다.”

밴쿠버와 같은 고가 시장에서는 그 여파가 더 크고, 집값 상승 압력이 유지되는 만큼 주택 affordability(구매 가능성)는 더욱 악화될 수 있다는 우려가 커지고 있다.