회계 [이장원회계컬럼] 부동산의 양도소득 (Capital Gain) 혹은 손실 (Capital Loss) 계산법
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양도소득 혹은 손실이란 ?
투자자산의 처분가 (sales proceeds)가 구매가 (adjusted cost base) 보다 높다면 양도 소득이 발생할 것입니다. 그와 반대로 구매가가 처분가보다 높다면 손실이 발생합니다.
Capital loss는 감가상각이 적용되는 자산에는 적용되지 않습니다. 감가상각이 적용되는 자산의 경우 처분가가 구매가보다 낮다면 Terminal loss가 적용됩니다. 이는 보고되는 소득을 줄입니다. 처분가가 구매가보다 높다면 Recapture가 적용됩니다. 이는 소득으로 보고됩니다. Terminal loss 혹은 Recapture는 동일하거나 혹은 비슷한 자산이 모두 처분되어야 보고 할 수 있습니다.
Capital property의 종류는 빌딩, 땅, 거주지, 별장, 주식 및 채권 등이 있습니다.
Capital gain은 세금 보고 시 inclusion rate에 따라 개인의 소득에 포함하여 함께 보고되며 개인의 세율에 따라 Capital gain에 대한 세금이 정해집니다.
Inclusion rate 이란 Capital gain이 소득으로 보고되는 비율입니다. 현재의 Inclusion rate은 50%이며 오랫동안 변경되지 않습니다. 과거엔 inclusion rate이 변하던 경우가 있었으며 최대 75%까지 올랐던 경우도 있었습니다.
부동산에 적용되는 capital gain을 계산하기 위해서는 cales proceeds, adjusted cost base 그리고 outlays 만 이해한다면 손쉽게 계산을 할 수 있습니다. 아래에 3가지 용어를 설명해 놓았습니다.
첫번째는 sales proceeds입니다. 이는 매매가입니다. 매매비용을 제하기 전에 판매자와 구매자가 동의한 금액입니다.
두 번째는 adjusted cost base입니다. 이는 매매가에 추가 소요된 비용을 말합니다
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