자영업자(BFS)를 위한 모기지 프로그램(Stated Income) > 컬럼

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업자는 경비를 공제 후 소득을 신고하기 때문에 실제 소득보다 신고된 소득이 적게 잡히는 경우를 자주 볼 수 있다. 이는 불법적인 행위가 아니며 엄연히 경비공제제도는 세법이 인정하는 테두리 내에서 합법적으로 이루어지는 행위로서 절세목적으로 적극적으로 활용되기 때문에 나타나는 현상이다.

그러나 이러한 상황이 때로는 모기지 신청과정에서 원하지 않은 상황을 초래하기도 한다. 이해를 돕기 위해 가상의 인물 ‘김성실’ 사장이 운영하는 ‘대박식당’을 사례로 살펴보자.

▶ 김성실 사장은 7년전 단독으로 법인을 설립하여 ‘대박식당’을 운영하면서, 매년 $40,000의 근로소득을 신고하고 있다.
▶ 그러나, 김성실 사장이 그동안 눈 여겨 보던 리세일 콘도의 구입을 위해 $560,000 모기지를 위해 시중은행을 방문하였으나, 신고된 소득금액(confirmed income)의 최대 5배 수준인 $200,000 정도만 모기지가 가능하다는 답변을 듣게 되었다.
▶ 이는 콘도 구입에 필요한 금액보다 모기지가 $360,000만큼 부족한 상황을 의미하는 것이다. <표1>

 
이러한 경우에 대비하여, 일부 B렌더 은행들은 사업소득자에게 Stated Income(소득 진술)을 허용하는 프로그램을 운영하고 있다.

▶ Stated Income 프로그램을 통해 사업자는 T1 General이나 Notice of Assessment 등에 공식적으로 보이는 소득금액(confirmed income)을 대신하여 사업용 계좌에 입금된 내역을 토대로 추산된 실제 소득금액을 통해 모기지를 신청할 수 있다.
▶ 이는 개인사업자 뿐만 아니라 법인사업자와 파트너쉽에도 모두 가능하다. 
▶ 특히, 매출액(Gross Sale)이 클수록 Stated Income 프로그램을 활용하면 상대적으로 모기지 가능금액을 더 급격하게 증가하므로 더욱 큰 효과를 기대할 수 있다. 

 

앞서 언급한 김성실 사장이 모기지 회사를 통해 B렌더에서 stated income 프로그램을 진행하는 경우를 살펴보자. 

▶ 김성실 사장이 제출한 대박식당의 최근 6개월간 사업계좌에는 매월 평균 8만불의 입금내역이 나타났으며, 이를 토대로 대박식당은 연간 96만 달러의 현금유입이 있다고 추정할 수 있다.
▶ 최근 6개월간의 입금내역과 경비내역을 토대로 분석한 결과, 대박식당의 영업마진율은 18%로 추산되었다. (영업마진율은 객관적인 근거를 토대로 추산)
▶ 이를 토대로 김성실 사장의 실제 사업소득은 $172,800(=$960,000×18%)로 추산하고, 이를 기준으로 가능한 모기지 금액은 $860,000으로 최종 계산되었다.
결과적으로, 김성실 사장이 신고된 소득금액(confirmed income) 대신 stated income을 이용함으로써 필요한 금액($560,000)에 충분한 모기지가 가능하게 되었다. 이를 <표2>와 같이 정리할 수 있다.

 
Stated Income 프로그램과 관련하여, 반드시 주지할 점은 이는 B렌더에서만 운영되는 특화 상품이라는 점이다. 

▶ 따라서 시중은행 대비 이자율이 좀 더 높은 편이다. 
▶ 그리고 대출금액의 약 1.0%~2.0% 수준에 해당하는 lender fee가 있으며, 이는 모기지에 포함할 수 없으므로 반드시 신청자가 다운페이 금액과 클로징 코스트과 함께 추가로 준비해야 한다.
▶ 그럼에도, Stated Income 프로그램은 사업자가 신고되지 않은 실제 소득을 통해 모기지를 신청할 수 있다는 큰 장점이 있어 프라이빗 모기지를 추진하기 전에 반드시 고려해야 할 가치가 있는 대안으로 제시될 수 있다.