[조주환컬럼] 집주인들 공포의 패널티 피했다… ‘블렌딩 앤 익스텐드’가 구했다 > 컬럼

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부동산 소유자라면 누구나 한 번쯤 지금의 높은 모기지 금리와 시장에서 제공되는 더 낮은 금리 사이의 간극을 활용할 방법을 고민해봤을 것이다. 

가장 단순한 해법은 기존 모기지를 해지하고 더 낮은 금리로 갈아타는 것이지만, 그 과정에서 만만치 않은 중도 상환 패널티가 부과될 수 있다. 그러나 이보다 훨씬 비용 부담이 적은 대안으로 최근 다시 주목받는 방식이 있다. 바로 ‘블렌딩 앤 익스텐드 모기지(Blend-and-Extend Mortgage)’다.

블렌딩 앤 익스텐드 모기지는 기존 모기지 금리와 새로 제공되는 금리를 절충해 중간 수준의 금리를 새롭게 적용하는 방식이다. 기존 계약을 아예 해지하지 않기 때문에 패널티가 부과되지 않는 점이 가장 큰 장점이다. 사실상 기존 모기지를 유지하면서도 금리 혜택을 얻고, 동시에 계약 기간을 연장하는 형태로, 일부 행정 수수료를 제외하면 비용 부담이 크지 않다. 금리가 내려간 국면에서는 특히 높은 절약 효과를 기대할 수 있다.

금융기관 대부분이 이 방식의 모기지를 제공하지만, 이를 적극적으로 홍보하는 경우는 드물다. 그러나 은행에 직접 문의하면 두 가지 유형의 블렌딩 모기지 중 어떤 것이 본인에게 유리한지 안내를 받을 수 있다. 

하나는 기한을 연장하는 블렌딩 앤 익스텐드, 다른 하나는 기간을 그대로 유지하는 블렌딩 투 텀(Blend-to-Term) 방식이다. 예컨대 5년 고정 금리 3.5%의 모기지를 보유한 가운데, 시장 금리가 2% 수준으로 떨어졌다고 가정하면 블렌딩을 통해 약 2.7~2.8% 수준의 금리가 새롭게 적용될 수 있다. 

블렌딩 앤 익스텐드를 선택하면 기간이 다시 5년으로 초기화된다.

기간 연장이 부담스럽다면 블렌딩 투 텀 방식이 대안이 될 수 있다. 남은 계약 기간 동안만 blended rate를 적용받고, 만기 시점에 다시 새로운 모기지를 선택하는 구조다. 금리가 더 떨어질 가능성이 높다고 보는 이들에게는 이 방식이 더 유리할 수 있다. 어느 방식이 더 적합한지는 시장 전망과 개인의 리스크 선호도에 따라 달라진다.

블렌딩 모기지의 장점은 분명하다. 패널티 없이 금리를 낮출 수 있다는 점, 그리고 필요할 경우 집의 자산 가치를 일부 활용할 수 있다는 점이다. 반면 단점도 존재한다. 새로운 주택으로의 이사 시 모기지를 그대로 이전하기 어렵고, 계약 구조에 따라서는 차라리 해지를 하고 새 모기지로 갈아타는 것이 더 저렴할 수도 있다. 

무엇보다 금리 흐름을 누구도 확신할 수 없기 때문에 어떤 선택이 최종적으로 가장 큰 혜택이 될지 복잡한 판단이 필요하다.

블렌딩 이외의 대안도 있다. 금리가 충분히 낮아져 절약 효과가 패널티를 초과할 경우에는 과감하게 기존 모기지를 해지하는 방법도 존재한다. 패널티는 보통 3개월 이자 또는 IRD(이자율 차액)에 의해 계산된다. 또한 집을 담보로 하는 HELOC(주택 자산 신용대출)을 통해 필요한 자금을 회전형 신용 형태로 확보하는 방식도 흔히 선택된다.

 HELOC는 최대 주택 가치의 65%까지 접근이 가능하며, 이자만 상환하는 구조이기 때문에 현금흐름 측면에서 유연성이 높다.

최근 금리 변동성이 크고 앞으로의 방향성이 불투명한 상황에서 블렌딩 앤 익스텐드 모기지는 다시 한 번 실질적 대안으로 거론되고 있다. 단, 금리가 오르는 국면에서는 이 방식이 생각만큼 유리하지 않을 수 있다. 

따라서 전문가들은 “각 가정의 재정 상태와 시장 전망을 면밀히 분석한 뒤, 모기지 전문가와 상담을 거쳐 신중히 선택해야 한다”고 조언한다.

변동성 시대의 모기지 전략, 결국 답은 본인의 상황을 가장 잘 이해하는 전문가와의 대화 속에서 나온다.