부동산·금융 [조주환 모기지/투자 칼럼] 모기지 은행들 ( Financial Institutions )
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모기지 사전 승인 ( Mortgage Pre Approval )
이 번호에는 캐나다의 금융기관에 대해 알아 보겠습니다.
캐나다에는 빅 5라 불리는 RBC, TD, Scotia, BMO, CIBC의 은행들과 NATIONAL, EQ BANK등, 한국계 및 해외은행지점들, 신용조합들, 모기지 대출 전문은행들(RFA, FIRST NATIOANL, B2B B2B BANK)등 수백개의 금융기관에서 모기지 대출을 해 주고 있습니다. 은행마다 대출 가이드 라인/모기지 금리/모기지 상품이 다 다르기 때문에 어느 은행에서 대출을 받느냐에 따라 모기지 대출금액이 더 많을수도 아니면 더 적을 수도 있습니다. 물론 이자율도 높거나 낮을 수 있습니다.
은행마다 대출액과 이자율이 차이나는 이유는 각 은행마다 대출 가이드라인 다 다르고 선호하는 고객층이 다르기 때문 입니다.
예를들어 A라는 은행은 신용/인컴이 좋은 고객에게 시중은행보다 낮은 이자율을 제공하고 B라는 은행은 자영업자나 렌트하는 집에 대해 좋은 이자율을 제공 합니다.
은행에서 모기지 대출한도를 계산할 때 사용되는 기준은 소득대비 GDS/TDS 비율입니다.
• GDS: Gross Debt Service Ratio
총부채상환비율: 주택에 관련된 비용 ( 모기지 상환금, 재산세, 난방비, 콘도 관리비등)
• TDS : Total Debt Service Ratio
총부채서비스비율 : 주택관련비용에 더해 자동차 할부금, 신용카드 부채, 학자금 대출등 모든 부채 상환 비용
모기지 신청자의 소득 ( 인컴, 렌트소득, 투자소득, 팬션인컴등 )에 위의 GDS/TDS를 대비해서 모기지 대출액이 정해집니다.
하지만 은행마다 GDS/TDS비율이 다릅니다. 이 비율에 따라 대출액이 몇 만불에서 10만불 이상 늘어납니다.
따라서 좀더 많은 모기지 대출금이 필요하실때는 GDS/TDS비율을 높게 해주는 은행에 모기지를 신청하시면 됩니다.
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