[헌팅턴모기지]5% 다운페이먼트& 95% 모기지 프로그램 > 컬럼

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고-비율 모기지(High Ratio Mortgage)란?
주택 구입시 20% 미만으로 다운페이먼트하는 경우에는 캐나다 모기지 보험공사(CMHC, 한국의 주택금융공사에 해당)이나 민간 보험회사가 판매하는 모기지 디폴트 보험(Mortgage Default Insurance)을 의무적으로 가입해야 한다. 디폴트 보험료는 대략 총 대출금액의 4% 수준으로 다소 높은 편이지만, 보험가입자가 대출금을 상환하지 못하는 상황에서는 보험회사가 가입자를 대신해서 대출금을 일시불로 상환하기 때문에, 은행 입장에서는 높은 부채비율(=낮은 담보비율)에도 안심하고 모기지를 승인할 수 있다. 또한, 은행은 보험에 가입고객이 디폴트(채무불이행) 가능성이 제거되었다고 보기 때문에 해당 대출에 대해서 거의 가장 낮은 금리로 대출을 실행한다. 즉, 모기지 신청자가 보험료로 부담하는 대신 낮은 금리에 모기지를 얻을 수 있게 되며, 실무에서는 이렇게 디폴트 보험에 가입한 모기지를 Insured Mortgage라고 부른다. 

다운페이먼트 비율 결정
Insured Mortgage로 가능한 주택가격은 최대 $1,000,000이며, 다운페이먼트 비율은 구입하려는 주택가격에 따라 달라진다.

 
고-비율 모기지 자격요건
고-비율 모기지(High Ratio Mortgage)는 당장 다운페이먼트 자금은 부족하지만 충분한 소득이 있는 주택구입자에게 최적화된 프로그램이다. 가능한 주택의 최고가격은 $1,000,000이다. (가능한 최대대출액 $924,999.99) 자가거주를 위한 주택만 가능하며, 임대용 주택은 대상에서 제외된다. 해외 소득(한국 소득)은 인정되지 않으며, 캐나다 내에서 발생한 소득만 인정한다. 기본적으로 신용점수가 650점 이상이면 지원할 수 있지만, 실무적으로는 680점 이상이면 문제가 없다. 시민권자, 영주권자 뿐만 아니라 비-영주권자도 신청할 수 있다. 다운페이먼트 금액 중 주택가격의 최소 5%에 해당하는 금액은 반드시 본인 자금이어야만 한다. 그렇지만 다운페이먼트하는 금액에서 집값의 5% 초과분은 직계가족(부모)이 gift한 자금도 경우에 따라 가능하다.

규정상 모기지 상환기간은 5년에서 25년까지만 가능(30년 불가)하며 다운페이먼트 금액과 디폴트 보험료 4% 외에 추가로 주택금액의 1.5% 상당하는 클로징 비용을 입증할 수 있어야 한다. 고-비율 모기지라도 GDS 39%/TDS 44% 조건을 충족해야 한다. 즉, 다운페이먼트 금액을 경감할 수는 있지만, 모기지 신청자가 집값의 95%를 충족할 수 있는 소득을 증명해야 한다. 이해를 위해, 풀타임 워크 퍼밋으로 거주하고 있는 가상의 주택구매자 이민자氏가 토론토 다운타운에 소재한 $800,000 콘도를 구입하는 경우, 총 $55,000(=$500,000×5%+$300,000×10%)를 다운페이하고 디폴트 보험을 구입하는 조건으로 나머지 $745,000 모기지를 진행할 수 있다. (단순화를 위해 이민자氏 가 GDS/TDS조건을 충족할 수 있는 충분한 소득이 있다고 가정)

모기지 보험료 $29,800(=$745,000×4%)은 모기지 금액에 포함해서 최장 25년간 나눠서 납부가 가능하다. 필요자금의 내역은 아래와 같이 나타낼 수 있다.

*중요: 사례 단순화를 위해 GDS/TDS요건을 충족한다고 가정했지만, Insured mortgage라 하더라도 소득 심사요건을 면제하지는 않음.

 

고-비율 모기지 신청시에 고려할 점
기본적으로 고-비율 모기지 프로그램은 신규이민자 프로그램과 비슷한 듯하면서 확연한 차이를 보이기 때문에 신청자 본인의 현재 상황에 따라서 전략적으로 선택해야 한다. 신규이민자 프로그램은 소득이 부족하지만 다운페이먼트 자금이 충분한 경우에 더 유리하다. 반면, 고-비율 모기지는 소득은 충분하지만 다운페이먼트 자금이 부족한 경우에 더 유리하다. 따라서, 신청자의 상황과 여건에 맞춰 어떠한 방향으로 추진하는 것이 더 적합한지 판단하 것이 모기지 신청전략의 첫번째 기준이 되어야 한다.