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부동산 [헌팅턴 모기지 스토리] 모기지 승인 검토시에는 어떤 걸 중점적으로 보나?

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모기지 대출을 쉽게 설명하자면 집 또는 상업 건물과 같이 물리적 담보를 가지고 은행이나 금융기관에서 돈을 빌리는 것입니다. 당연히 돈을 빌려주는 입장에서는 이자라는 이익을 얻게 되지만 반면에 채무불이행, 즉 돈을 떼일 수도 있는 고위험을 감수해야 합니다. 이러한 이유로 은행이나 금융기관에서는 ‘심사(Qualification)’를 하게 되고, 그 기준을 통과해야만 돈을 빌려주게 됩니다. 그럼 그 심사라는 것이 무엇인지 어떠한 기준이 적용되는지를 돈을 빌려주는 입장에서 살펴보면 은행에서는 5C; Capacity, Capital, Character, Collateral, Credit 항목에 초점을 맞추어 자격을 심사합니다. 

1. Capacity(능력)

돈을 빌리는 사람(채무자)이 얼마나 대출금을 갚을 능력이 있는가? Capacity는 가장 중요한 항목입니다. 주로 TDS와 GDS로 불리고 있는 부채에 대한 상환 이력(Payment History)을 참조함으로써 채무자가 모기지 대출을 받은 후 성실히 상환을 할 수 있는 지를 평가합니다. 수입이 무조건 많다고 Capacity가 좋은 것은 아니고 수입 안에서 얼마나 적절히 부채를 관리하고 있는 지가 중요한 요소입니다. 현재의 모기지 시장에서는 전적으로 각 개인의 수입의 규모와 건전성을 최우선적으로 평가하며 자영업의 경우도 최소 2년 이상 동종 비즈니스 운영 경험이 기본 조건입니다.

2. Capital(자본)

쉽게 말하면 얼마만큼의 돈을 다운페이 하는가? 2008년 이전에는 0% 또는 5% 다운페이먼트와 같이 적은 돈으로도 비교적 쉽게 모기지를 얻어 집을 장만할 수 있었습니다. 렌더 입장에서도 부동산 가격의 상승에 힘입어 설사 채무불이행이 생기더라도 부동산을 처분함으로써 만회할 수 있었지만 2008년 부동산 가격의 거품이 빠지며 모기지 채무 불이행 사태가 만연해지면서 결국은 국가적인 경제 위기를 초래하였습니다. 현재의 렌더(Lender:대출기관)들은 일정 비율의 다운페이먼트를 권장하는 한편 그 이하일 경우에는 CMHC 또는 Genworth을 통한 모기지 Default 보험을 가입하도록 강제하고 있습니다. 다운페이먼트의 출처 또한 중요한데 본인이 일을 해서 자본을 축적했다는 것을 증명해야 합니다.


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