2022년 주거 및 투자 부동산 시장 전망 > 컬럼

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부동산 시장의  급격한 침체가 예상보다 빠르게 정상화, 2021년은 기록적인  주택 가격 상승을 보였던 해였다.  
특별히 올해 부동산 시장을 예측할 수 있는 요소들은  다음과 같다.  

1.    이자율 변화 
팬데믹의 경제 침체를 막기위해  전례없이  낮게 유지해 온 이자율이  올해는  상승기조로 바뀔  것으로 본다. 하지만 이 여파가 시장에 주는 영향은 그렇게 크지 않다. 왜냐하면 모게지 승인 절차에  스트레스 테스트를 거쳐야하기 때문에  주택 구매를 고려하는 많은 가구들은  이미  어느 정도의 이자율 상승을 버틸 수 있는 여력이 있기 때문이다.  정부 정책에서도  이로 인한 부동산 시장의  영향에  유연하게 적용할 수 있는 수단이 있다.  

2018년  이자율이 상승했을 때 주택 가격이 4.9%, 판매량이 19% 떨어진 기억이 있다.  그때는 그 전 해의 과도한 열기를 잡기 위해 스트레스 테스트가 도입되어  거의  20% 정도의  예비 구매자들이  심사를 통과할 수 없었다.  게다가 오미크론 변이로 늘어나는 감염자로 인해 경제활동이 다시 제한되고 있어 올 중순으로 예상되는 이자율 상승이 늦춰질 수도 있다. 

2.    유연성과 편리함 
팬데믹으로  집에서  일하는 현상이  보편화 되었다.  일 뿐이 아니라  집은 학교, 체육관과  오락을 즐기는 장소도 되어야 한다. 이러한 다양한 활동으로  주택 수요가 많아진다. 

3.    공급 부족
만성적인 공급 부족 문제가  해가 갈수록 악화된다. 그렇지만 공급 부족은 단기간에 해결할 수 있는 것이 아니다. 주택 가격이 지나치게 높다고 하는 이들이 있지만 수요가 재고 수준을 넘어서는 일이 계속된다. 전국의 주택 재고가 2개월치 판매량 보다 낮았던 적이 역사적으로 4 번 있었는데  모두 2021년에 일어난 일이다. 
 

4.    콘도 시장의 부활
팬데믹과 관련된 록다운과  재택 근무의 보편화로 더 넓은 주택을  찾는 수요가  905 지역을 중심으로 늘어났다. 이들 중 많은 이들이 메트로 지역의 콘도를 보던 이들이었다. 그러나  높은 가격 상승으로 구매 여력이 안되는 이들이 다시 콘도를  찾게 되어 다운타운  지역의 콘도 수요가 늘어났다. 콘도와 저층 주택의 가격 상승율의 역전이 지속되어 타운하우스 콘도는 약 9%, 아파트 형 콘도는 약 10% 상승이 예상되는 반면 단독 주택의  가격 상승율은 연간대비 약 4%가  될 것으로 예상한다.  

투자 부동산의  동향은  한마디로 부동산을 향한 투자 자본이 넘쳐난다는 것이다.  기관 투자자들이  부동산 투자를 목적으로 자금을 할당할  계획이 작년 조사에서 22%였는데  올해는 62%나  된다. 게다가 이런 펜션 펀드등 대형 기관 투자자들의  수준에  맞는 매물들이 부족함에 따라 소규모의  매물들도 고려하기 시작해서  양질의  투자 부동산에  대한 경쟁이 매우 심화됐다.  실제로 작년 말 경우,  지방의  72채 2 베드룸 타운하우스 아파트 단지가 1,300만불에  매물로 나왔는데 필자의 고객이 오퍼를 냈다.  그러나 구매 오퍼가 4개나 되었고 최종적으로 호가 보다 높게, 그리고 컨디션없이 바로 펌 오퍼가  낙찰을 받았다.  

상업용 거래에서,  매우 드문 복수 오퍼도 낯설었지만  주택 거래에서 볼 수 있었던 호가보다 높게, 조건 없이 팔리는 일을 목격하면서  시장에 자금이 얼마나 풍부한지를 체감했다. 이 풍부한 자금의 한 원천은 해외 자금들로 이들의 부동산에 대한 직접 투자 자금이 2016년에 110억 8천만 불이었는데 2020년엔 이 금액이 210억 7천만불로 늘어났다. 

투자 부동산 종류별 전망을 보자면  팬데믹  이전과 거의 비슷하다고 할 수 있다.  수년간 지속되어온  산업용 부동산 (Industrial Property)과  다가구 주택 (Apartment)에  대한  인기가  올해에도 계속될 것이다. 

한가지 주목할 것은,  보다 넓은 공간을 찾아 메트로 주변의  작은 도시들로 이전하면서 사무실 근처가 아니라 집 근처의 편리한 의료 설비를 갖춘 부동산 수요가 늘어날 것이므로 의료빌딩이  좋은 투자 자산이 될 것이다. 

한편, 팬데믹으로  건강에 관심이 높은 세입자들이 만족할 건물들이 새롭게 지어질 것이다. 그렇지만 이 와중에 낡은 빌딩들이 새로 개발될 여지가 높거나 새 용도로 사용가능성이 높다면 투자자들의 관심을 끌게 될 것이다. 

리테일 플라자에 대한 인기는 몇 년간에 걸쳐 꾸준히 줄어들고 있는데 낮은 투자 수익율 뿐만 아니라 팬데믹의 여파로 이런 트렌드는 더욱 줄어들 것이다.