부동산·금융 [시카고 복덕방 칼럼 ]-Commercial Building 평가를 위해 필요한 서류들
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<시카고 복덕방/한상철 >
Commercial Building 평가를 위해 필요한 서류들]
상업용 건물을 평가하는 데에는 일반적으로 건물의 물리적 상태, 법적 상태 및 재무 성과에 대한 종합적인 평가가 포함됩니다. 철저한 평가를 위해서는 다양한 서류와 정보가 필요합니다.
필요한 서류와 데이터 목록은 다음과 같습니다.
- Deed 와 Title information
셀러가 해당 매물을 팔 수 있는지에 대한 확인을 위해 필요합니다.
-부동산 소유권 증서.
-부동산 소유자의 이름과 연락처 정보.
해당 부동산에 대한 법적 부담이나 유치권 여부. 즉, 저당 잡힌 것이 있는지를 보는 것입니다.
- Survey와 Zoning 정보
해당 부동산의 lot이 어떻게 되고, 가능한 비지니스가 무엇인지를 확인하는 것입니다.
당연히 보다 많은 비지니스를 할 수 있는 zoning일 수록 가격은 올라갑니다.
- Building plan과 blueprint
건물의 건축 및 엔지니어링 도면을 통해 해당 부동산이 어떻게 지어졌는지를 보는 것입니다. 보다 다방면으로 사용할 수 있게 리모델링이 가능한지 등도 확인합니다.
- 환경 보고서 (environmental report)
해당 부동산의 땅이 오염이 되었는지 여부를 확인하는 것입니다. EPA phase I 과 phase II 리포트를 통해 땅이 깨끗한지를 확인합니다.
- Inspection report
최근 건물 검사 보고서에는 지붕, HVAC 시스템, 전기, 배관 및 기초를 포함한 구조물의 상태가 요약되어 있습니다. 이를 통해 당장 들 수 있는 수리비용 등을 계산하여 협상에 이용하셔야 합니다.
- Maintenance record
건물에 대해 수행된 과거 유지보수 및 수리 작업에 대한 기록입니다. 이 기록을 통해 건물이 얼마나 잘 관리되고 있는지를 알 수 있습니다
.
- Lease contracts
현재 진행 중인 렌트의 조건, 임대료, 임대 만료일을 포함한 임차인과의 임대 계약서들입니다. 이를 통해 현재 있는 임차인들과의 계약에 대해 보다 자세히 알 수 있습니다.
또한, 이 서류들을 통해 공실율을 계산할 수도 있습니다.
- Financial docs
일단 Rent Roll이 필요합니다. 현재 임차인들의 렌트내용을 간단하게 정리한 서류입니다. 다음은 T12가 있으면 좋습니다. 지난 12개월 동안의 P&L이라고 보시면 됩니다. 그 외, 세금정보, 유틸리티와 보험에 관련된 서류들도 함께 보시면 보다 구체적인 해당 매물의 재정상태를 파악하실 수 있습니다.
- Utility 및 서비스 정보
물, 전기, 가스 및 쓰레기 제거에 대한 공과금 청구서 및 서비스 계약서를 통해 T12 혹은 P&L의 내용을 확인합니다.
- CAM (Competitive Market Analysis) 시장 및 경쟁 분석
해당 부동산 근처의 상업용 부동산들의 거래 내역을 조사합니다.
- Permits and licenses
건물의 건축과 운영에 관련하여 필요한 부분이 모두 Permit을 받고 진행되었고, 면허가 있는 업체에서 관리를 하는지를 확인 합니다.
- Tax assessment
세금의 양을 정하기 위해 부동산의 추정 가치를 제공하는 정부의 감정 보고서입니다.
일반적으로 이 정도의 서류를 살펴보시길 권해드립니다. 하지만 당연히 평가의 구체적인 목적에 따라 추가 문서와 정보가 필요할 수 있습니다. 누차 말씀드리지만, 상업용 건물은 주거용의 거래와는 많이 다릅니다. 따라서 관련 문서를 철저하게 평가하는 데 도움을 줄 수 있는 부동산 감정사, 엔지니어, 변호사 등의 전문가와 협력하는 것이 좋습니다.
다음 글에서도 보다 도움되는 내용으로 찾아뵙겠습니다.
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일리노이 5만여 명의 리얼터 중 상위 1%에 랭크된 리얼터 한상철입니다.
시카고와 시카고서버브 전 지역에서 일반 주택(레지덴셜)과 비즈니스 매매를 담당하고 있습니다.
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