금리인상 1% 가 부동산 가격에 미치는 영향 > 컬럼

이자율 1% 올라가면 부동산 가격 얼마나 내려오나?

$1m 가격의 집을 예로 들어보자. 30%를 다운페이 하고, 70만불 모기지를 받았을 경우.

3년Fixed 고정 모기지로 선택하고, 이자가 5%에서 6%로 올라갈 경우.

다른 조건 모두 동일한 상태에서 이자가 5%에서 6%로 인상될 경우, 3년 기간동안 약 2만 5천불 추가비용이 발생한다. 다시 말하면 $1m 짜리 집의 경우, 이자율이 1% 오르면 3년동안 추가지출이 약 2만 5천불이다.

정상적인 마켓에서 이자율이 1% 오를 때마다 집 가격이 1밀리언 당 약 2만 5천불씩 내려와야 정상이다.

1% 금리인상 = 2.5% 부동산 가격 하락

마켓은 현재 비정상적인 상황이다. 물론 올해 1-3월동안 가격이 오를 때도 정상적인 상황이 아니었다. 1-3월에는 막차를 놓치지 않으려고 너도나도 부동산시장으로 뛰어드는 분위기였다면, 지금은 전반적으로 금리인상과 다른 경제적인 요소들에 대한 불안감과 두려움이 지배하여, 정상적인 범위 이상으로 부동산 가격이 하락 중이다.
현재 토론토 부동산시장의 상황을 정검해보면:

부동산 7월 통계
올해 금리인상의 영향으로, 가파르게 오른  지난 1년간 부동산가격이 오른 범위를 다 돌려주고 작년 수치와 비슷한 상황이다. 
7월달 통계는 6월달 대비 평균 가격 약 9-10% 하락, 큰 폭으로 가격이 내려왔다.
평균 부동산 가격이 약 $1.1m 으로 2021년의 가격으로 돌아온 것이다.

Detach가 가장 많이 빠졌고 (약 7% 하락)  3개월 전쯤 $2m, 작년 이맘때쯤 평균 $1.7m, 지금은 $1.5m 정도로 지속적인 하락세가 보였다. 타운하우스 평균 가격 $1.1m 작년과 거의 동일한 수준읻다. 콘도 평균 가격 75만불, 작년에는 약 72만불, 아직까지 약 5% 높은 가격이다.
 

앞으로 얼마나 가격이 내려올 것인가?
현재 평균 가격 약 $1.1m 인데, 경험을 바탕으로 최대한 정확한 예상을 드리면, 평균가격 약 95만불이 1차적인 지지선이다. 2차적인 지지선은 90만불이다.
앞으로 약 5-10% 하락폭이 남아있다고 본다. 그쯤이 바닥일 것으로 예상된다. 그 이상으로 빠지려면, 경제가 정말 훨씬 더 안좋은 상황인 Recession으로 가야한다.

가장 중요한 지표가 바로 실업율이다. 실업율이 증가하면 경제 침체기, 바로 Recession의 시작이다.  

정말 경기가 안좋아져도 실업율이 20%를 넘기 어렵다. 아무리 경제가 안좋아져도 열명 중 8명은 일을 하고 수입이 지속적으로 있을 것이다. 그러니 모든 경기침체에도 그랬듯이 다 회복할 것이고, 현명하게 대처하면 좋은 기회를 잡을 수 있는 시기이다.

관망의 자세와 ‘줍줍’
대부분 경제가 아래로 방향을 틀기 시작하면 많은 분들이 관망하는 것을 선호한다. 관망하는 것도 좋은 자세이나, 관망에도 느슨한 관망 vs. 타이트한 관망이 있다.

느슨하게 보는 분은 다시 경제가 되돌아서 위로 움직이기 시작할때 타이밍을 놓치는 경우가 많다. 바닥은 지난 간 후에만 확인이 가능하고, 느슨하게 관망하는 사람들의 특징은 바닥을 확인했을때 현재 가격이 바닥보다 높은 가격이라는 핑계로 실천으로 옮기지 못하곤 한다. 타이트하게 관망하며 중요한 지표들을 지속적으로 눈여겨보고, 지표 및 전체적인 분위기 전환의 시작점에서 빠른 결단력과 움직임으로 좋은 물건을 원하는 종목에서 (주식 or 부동산) 잘 건져가길 기원한다. 현재로서는 현금을 어느정도 확보해놓고, '줍줍'을 잘해야 하는 시기다.