모기지 서명 전 주의! 중요한 결정을 내리기 전 반드시 확인 필수! > 컬럼

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모기지 쇼핑객은 "모기지 이동성 정책(portability policy)은 어떻게 되나요?"라는 질문보다 "최저 금리(best rate)가 얼마인가요?"라고 물어볼 확률이 10배나 높다.

이동성은 기존 모기지 이자율과 조건을 위약금 없이 다른 부동산으로 옮길 수 있는 기능이다. 

표준 모기지의 90% 이상이 이 기능을 제공하지만 세부 사항은 다양하다. 이동성은 대개 나중에 생각하거나 아예 고려하지 않는 경우가 많다. 이것이 실수인 이유는 다음과 같다.

 

사람들은 이동한다(People move).

내가 아는 최근의 좋은 데이터는 없지만, 업계 경험상 사람들은 7년에 한 번씩 이사하는 것으로 알려져 있다. 역사적으로 첫 주택 구매자의 경우 이보다 훨씬 더 자주 이사를 하는데, 보통 모기지를 받은 후 첫 5년 이내에 이사를 한다.

사람들은 더 저렴한 지역으로의 이사, 일자리 제공, 가족 증가, 이혼, 다운사이징, 업그레이드, 사망 또는 질병 등 모든 종류의 이유로 이사한다.

모기지 쇼핑객이 가장 먼저 해야 할 일 중 하나는 스스로에게 물어보는 것이다: 향후 X년 동안 내가 이 집에 살지 않을 확률은 얼마나 될까? 물론 질병이나 사망과 같은 상황은 누구도 예측할 수 없지만 직업의 불확실성이나 가족 확장 계획도 고려할 수 있다.

이 경우 X는 고려 중인 모기지 기간에서 고정 모기지인 경우 9개월을 뺀 값이어야 한다(모기지 위약금 계산 방식에 따라). 예를 들어 5년 고정 모기지를 원한다면 4년 반 이내에 이사할 가능성을 예상해 봐야한다. 

 

예를 들어  40만 달러의 모기지를 받았고 4년 반 이내에 이사할 확률이 75%라고 가정해 보겠다. 

그리고 관심 있는 모기지 오퍼 두 개를 찾았다고 가정해 보자: 

고정 이자율이 연 6.00%이고 이동성 정책이 좋은 모기지 A. 

고정금리가 연 5.75%이고 이동성 정책이 제한적인 모기지 B가 있다고 가정해 보자.

어떤 것을 선택해야 할까(Which should you take)?

이동이 불가능하고 이사를 원한다면 고정 모기지를 조기에 해지하기 위해 위약금을 지불해야 한다. 위약금은 대출 기관, 이자율 등에 따라 크게 달라질 수 있지만, 여기서는 모기지 잔액의 4%, 즉 이 예시에서는 16,000달러라고 가정하겠다.

위약금 정책이 더 나쁜 저렴한 대출 기관을 선택하는 것이 정당화되려면 이자 절감액이 잠재적 위약금의 예상 가치를 초과해야 한다. 

이 예에서는 절감액이 위약금 $16,000의 75%, 즉 $12,000를 초과해야 한다. 

하지만 40만 달러에 대한 이자율을 25% 포인트 할인하면 4,800달러만 절약할 수 있다. 

따라서 수학적으로 볼 때 이동성만 고려할 때 더 낮은 요금을 선택하는 것은 그만한 가치가 없다.  

 

두 이자율 사이의 절감액을 간단히 계산해 볼 수 있는 계산기가 있다: 

변동이 다르다(Variables are different).

대부분의 변동금리 모기지의 경우 위약금은 현재 금리를 기준으로 일반적으로 잔액의 1.5% 이하에 불과해 훨씬 덜 부담스럽다. 

변동금리 모기지 위약금은 고정금리의 이자율 차액과 달리 보통 3개월 이자가 부과되기 때문이다. 

차액이 어떻게 계산되는지는 자세히 설명하지 않겠지만, 계산 방식에 따라 위약금이 3개월 이자보다 최소 3배 이상 더 나쁠 수 있다는 점만 적시한다.

요점은 일반적으로 변동금리 모기지의 경우 이동성 위험이 적다는 것이다. 

하지만 일부 변수는 전혀 이동이 불가능하므로 변동금리 대출자로서 변동금리가 중요하다면 변동금리가 있는지 확인이 필요하다. 

이자율은 위약금에 영향을 미친다(Rates affect penalties) 

미래 금리는 위약금 리스크를 계산할 때 중요한 요소다. 포팅을 할 수 없는데 금리가 크게 상승하면 3개월의 이자만 위약금으로 지불하는 경우가 많다. 세상의 종말은 아니다.

하지만 현재 고정 금리를 받고 몇 년 후에 모기지를 해지하고 금리가 (현재 시장에서 예상하는 것처럼) 의미 있게 낮아지면 앞서 설명한 이자율 차등 위약금이 엄청날 수 있다.

따라서 2년 이상 고정된 기간의 모기지를 이용하고 있고 모기지 만기 전에 이사를 가고 싶다면 이동성 정책이 좋은지 반드시 확인해야 한다는 메시지를 전하고 싶다. 

좋은 이동성 정책의 조건(What makes a good portability policy) 

최악의 이동성 정책은 새 주택 구입과 같은 날에 기존 주택의 판매를 마감해야 하는데, 이는 가능성이 거의 없다. 차라리 이동성 옵션이 아예 없는 것이 나을 수도 있다. 이 정책은 일부 모기지 금융 회사에서 흔히 볼 수 있다.

다른 대출 기관은 최대 30일의 이동 기간을 제공하는데, 이는 평균 주택 구매가 약 45일 내에 완료된다는 점을 감안하면 조금 낫지만 여전히 이상적이지는 않다. 

 

"30일보다 더 긴 기간을 선택하는 것이 안전장치를 마련하는 데 도움이 될 수 있다."라고 시티캔 파이낸셜의 모기지 브로커인 폴 메러디스는 말했다. 또한 현재 주택을 아직 팔지 않은 경우, 현재 주택의 판매를 완료할 수 있는 충분한 시간을 확보하기 위해 새 주택 구매 마감일을 최소 90일 이후로 설정하는 것이 좋다. 

많은 은행을 포함한 대부분의 대출 기관은 4개월 이상의 기간을 허용한다. 

마지막으로, 자격 요건을 충족하는지 확인 해야한다. 포트를 요청하면 대출 기관에서 다시 신청하도록 할 것이다. 소득 대비 부채 비율이 너무 높아졌거나 신용 점수가 너무 낮아졌거나 충분한 소득을 증명할 수 없어 포트를 받을 자격이 없다는 사실을 알고 불쾌하게 놀라는 사람들이 많다. 

이러한 경우, 유일한 선택은 모기지를 그대로 유지하거나 모기지를 해지하고 위약금을 지불한 후 새로운 부동산에 대해 비우량 모기지를 받는 것인데, 이는 비용이 많이 드는 제안일 수 있다. 

 

캐나다 모기지 금리가 곧 흥미로워 질 것이다

저금리 순위표에서 또 한 주 동안 졸린 한 주였지만 곧 바뀔 것이다.

먼저 지난 7일간의 이야기를 해보겠다. 

캐나다에서 가장 경쟁이 치열한 국내 대출 기관은 한 가지 예외를 제외하고는 금리에 대해 현상 유지를 유지했다. 

가장 낮은 디폴트 보험 3년 고정 금리는 5.74%로 30 베이시스 포인트 하락했다. 이는 이 기간 동안 전국적으로 광고된 최저 금리이며, 현재 3년 만기 모기지는 날개 돋친 듯 팔리고 있다. 

이 금리는 우리가 추적하는 두 개의 제공 업체 인 Nesto와 Pine에서 찾을 수 있다. 

더 흥미로운 이야기는 앞으로의 상황이다. 

아시다시피, 미국 연방준비제도이사회는 수요일에 기준 대출 금리를 동결했다. 연준의 메시지는 추가 금리 인상 가능성이 낮다는 것을 시사했고, 시장은 금리가 상한선에 도달했다고 믿게 되었다. 

이에 대한 판단은 유보하겠지만, 시장에서는 연준의 추가 인상 가능성을 29% 정도로 보고 있다. 

금리가 정점을 찍었다는 생각을 받아들인다면 두 가지 진실이 드러난다. 

첫째, 조만간 고정금리가 하락할 것으로 예상해야 한다. 

둘째, 변동금리는 자격을 갖춘 대출자에게는 외줄타기처럼 느껴지지 않기 시작했다. 

현재 변동금리가 대부분의 고정금리에 근접하거나 그보다 낮다는 점을 고려하면 이것이 핵심이다. 앞으로 몇 주 안에 변동 금리가 고정 모기지를 앞지를 것으로 예상된다. 전자가 새로운 트렌드가 될 수도 있다.

[기사출처:TRICITY NEWS]

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