모기지 칼럼 - 그때 그때 달라요 > 컬럼

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모기지를 받으려는 분들에게서 듣는 가장 대표적인 질문 두 가지는 “가장 싼 이자율이 얼마예요?” 그리고 “고정이 좋아요, 변동이 좋아요?” 입니다. 

렌더들이 인터넷 등을 통해 광고하는 이자율은 자신들의 상품 중 가장 싼 것입니다. 보통 보험에 가입하면 이자율이 가장 낮아지는 상품인 ‘보험가입 모기지’를 내세우는 경우가 많지만, 누구에게나 필요한 상품이 아닙니다. 일반적인 모기지의 경우에도 각 개인의 소득규모, 부채규모, 신용점수, 다운페이 금액 등 여러 요소들에 따라 같은 은행이라도 다른 이자율이 적용됩니다. 따라서 어떤 은행이 내세우는 가장 싼 이자율과 내가 받을 수 있는 이자율은 다를 가능성이 높습니다.

그리고 고정이냐 변동이냐도 매우 간단한 기준으로 판단할 수 있습니다. 앞으로 이자가 올라갈 것 같으면 고정을, 떨어질 것 같으면 변동을 선택하면 됩니다.\

하지만 문제는 이자율의 등락을 예측하는 것이 그리 만만치 않고 게다가 그것을 3년 또는 5년까지 중장기적으로 내다보는 것은 불가능에 가깝습니다. 실제 많은 경제 전문가들의 이자율 예측은 번번히 빗나가는데, 의견이 양분되는 경우는 고사하고 80~90%이상 전폭적인 의견 쏠림이 있는 경우에도 그 반대의 결과가 벌어지는 일도 비일비재합니다. 한마디로 이자율 예측은 ‘신의 영역’이라 해도 과언이 아닙니다. 

하지만 분명한 것은 고정이자율보다는 변동이자율에 대해 정부의 통제력이 상대적으로 더 강하게 작용할 수 있다는 사실입니다. 채권가격에 따른 수익율의 영향을 받는 고정이자율이 보다 시장 친화적인 프로세스를 거치는데 반해 변동이자율은 정부가 정하는 기준이자율에 바로 연계되기 때문입니다. 

중앙은행은 3월에 이어 4월에도 기준이자율을 0.25%로 동결시켰습니다. 팬데믹으로 무너진 경제에 대응하기 위해 2020년 3월 한 달 동안에만 무려 1.5%P만큼 떨어뜨린 이후 1년여 동안 최저 이자율이 유지되고 있습니다. 여기에 더하여 중은과 주요 금융기관들은 이런 기조가 2023년초까지 지속될 것이라고 이구동성 전망하고 있습니다.

이자율이 더 이상 내려갈 수 없고 오르는 일만 남았다는 점에 집중하면 고정이자율을 선택해야 하는데, 정부가 공언하는 대로 2년 가까운 기간 동안 최저이자율이 보장되고 고정이자율과의 갭도 크게 유지된다면 변동이자율이 더 좋은 선택이 됩니다.

2010년부터 근래 10여년간의 데이타를 보면, 기준 이자율이 가장 높았던 시기가 2018년 10월부터 팬데믹 직전 까지로 1.75% 였고, 가장 낮았던 때가 지금과 같은 0.25%였습니다. 코로나로 인한 예외적인 경우를 제외하면, 지난10여년간 가장 진폭이 컸던 시기는 2010년 5월부터 4개월동안 0.75%P상승, 2017년 7월부터 1년 3개월 동안 1%P 올라간 것이 최고입니다. 

정부의 공언대로 최저 기준이자율이 2023년초까지 유지된다면, 앞서 살펴본 것처럼 그 후 1년여에 걸쳐 1%P만큼 상승을 가정하더라도 변동이자율이 유리해 보입니다.  2021년 4월말 현재 주요 은행의 5년 고정과 변동이자율의 차이가 대체로 0.7%~0.9%P인데, 고정이자율이 오르지 않더라도 최소 3번이상의 기준이자율 상승이 있어야 메울 수 있는 격차입니다. 

하물며 과거 데이터는 2006년 이후 지금까지 5년 변동 모기지 이자율이 고정보다 언제나 낮았음을 보여줍니다. 2007년과 2019년 잠시 역전 현상이 있었지만 극히 예외적인 경우입니다. 게다가 모기지 계약기간을 5년보다 짧게 하거나, 2-3년내에 주택 판매 등의 변화를 계획하고 있다면 변동모기지가 단연 최적의 솔루션이 됩니다.

계약기간 중 이자율의 ‘예측 불가능성’에 대한 부담에도 불구하고, 작금의 상황은 변동 모기지에 대한 선호도를 더욱 높여주고 있습니다. 다만, 변동모기지를 선택할 때 한 가지 유의해야 할 점은 이 상품이 VRM(Adjustable Rate Mortgage)인지, ARM(Adjustable Rate Mortgage)인지 확인하는 것입니다. 두가지 모두 변동 모기지라고 불리지만 가장 큰 차이는 VRM은 이자율이 바뀌어도 매달 내는 납부액이 그대로인데 반해, ARM은 납부액 자체가 변동되는 점입니다. VRM 은 현금흐름 측면에서는 고정모기지와 다름없으므로 전체 금융비용 규모보다 현재의 지출 최소화를 원하는 경우 최적의 선택이 될 수 있습니다. 그러나 ARM은 이자율 변동분만큼 납부액에 차이가 발생하게 됩니다. 변동모기지 중에서도 어떤 것이 최적대안인지는 개인별 사정에 따라 달라집니다. 

모기지는 적어도 수십만불에서 백만불을 넘어가는 ‘고관여 상품’입니다. 매우 신중하고 전문적인 접근을 통해 관련비용과 위험을 최소화할 필요가 있습니다. 본인이 모기지 받는 목적과 계획이 무엇인지 그리고 재정상황이 어떠한 지가 언제나 논의의 중심에 있어야 합니다. 모두에게 단지 ‘최저 이자율’만이 최고의 목표가 될 수 없고, 고정 또는 변동 중 ‘어떤 것이 나에게 유리한지’ 도 항상 똑같지 않기 때문입니다. 따라서 서두에 언급한 2가지 질문에 대한 대답은 아쉽게도 “그때 그때 달라요” 가 될 수밖에 없습니다. 

나의 상황과 무관하게 가장 좋은 것을 갖고 싶은 심리적인 욕망인 ‘원츠(wants)’가 아니라, 내게 가장 필요한 기능적 관점인 ‘니즈(needs)’에 집중할 때 비로소 현실적인 대안에 보다 쉽게 다가갈 수 있습니다.        

(문의:  (647) 786-4521 또는 tim.kim@jpmtg.com)