(모기지 칼럼) - 브레이크 없는 주택시장 > 컬럼

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1년 넘는 팬데믹에도 불구하고 주택 시장은 천정부지로 날아오르고 있습니다. 단지 토론토나 밴쿠버 등 기존에 주택시장을 견인해 온 주요 대도시뿐만이 아니라 캐나다 전역에 걸친 현상으로, 4~5년전 불었던 호황과는 양상이 달라 그야말로 ‘광풍’이라 불릴만 합니다.   

캐나다 부동산 협회에 따르면 지난 1년간 전국적으로 주택가격은 17%이상 상승했고, 주요 지역은 30%이상 올라간 것으로 나타납니다. 토론토에서 비교적 가까운  외곽은 40%를 훌쩍 넘는 곳도 허다합니다. 렌트비 대비 구입가격의 상승비율을 보여주는, 소위 PTR(Price-To-Ren)지수가 2020년 2분기 기준128.0으로 G7 국가 평균(114.0)에 비해 캐나다가 2배이상 빠른 속도로 상승했다는 IMF의 발표도 이런 현상을 입증하고 있습니다.

하지만 산이 높으면 계곡이 깊은 법. 이렇게 단기간에 가격이 급등하면 반드시 대응되는 하락 현상과 그에 따른 부정적인 파급효과가 나타나기 마련입니다. 이를 우려한 RBC, TD, BMO 등 주요 금융기관 들이 정부의 조속한 개입을 요구하고 나섰고, 하물며 현재 상황에 환호해야 할 부동산 업계까지도 우려섞인 목소리를 내놓고 있습니다.

주택 시장이 과열된 이유로는 몇가지가 꼽힙니다. 먼저, 기록적으로 낮은 이자율입니다. 팬데믹으로 가라 앉은 경기 회복을 목적으로 떨어트린 이자율이 과도한 부동산 호황을 조장한 셈입니다. 게다가 중은은 이 이자율이 2023년까지는 그대로 유지될 것이라는 메시지를 끊임없이 내보내고 있으며, 캐나다 경제에 지대한 영향을 미치는 미국의 연준도 이와 같은 입장을 견고하게 유지함으로써 주택 수요자 들에게 ‘최저이율 당분간 유지’ 라는  ‘확신’을 심어 주고 있습니다.

두번째는 코로나로 원가 상승 및 주택건설이 지연되고 기존의 공급 부족이 더 악화되어 극단적인 수급 불균형 상황이 가속화되고 있습니다. 여기에 더해  재택 근무가 ‘뉴노멀’로 인식되고, 일과 쉼이 모두 가능한, 좀 더 넓은 집에 대한 선호도가 올라가면서 도심 외곽으로 선택의 폭이 확장되자 캐나다 전역이 부동산 열풍에 휩싸이는 결과가 초래되었습니다. 

세번째는 소비심리입니다. 마치 “친구따라 강남간다”는 말처럼 주변에서 모두 집을 사는데 나도 이 행렬에서 빠질 수 없다는 심리가 만연해 있습니다. 다분히 앞의 두 가지 요인들이 만들어낸 ‘집단적인 동조현상’ 으로 급기야는  지금 사지 않으면 ‘나만 뒤쳐질 것같은 공포감(FOMO, Fear of Missing Out)’에까지 이르게 되었습니다. 경기침체 와중에 주식과 부동산 등 자산시장에만 돈이 몰리는 현상을 가장 함축적으로 설명하는 이 단어때문에  ‘경제는 심리’다 라는 경구를 다시 한 번 떠올리게 됩니다.

대다수의 금융계 및 언론의 촉구에 정부가 움직이기 시작했습니다. 지난 주 금융감독원은 관련업계등의 자문을 거쳐 오는 6월1일부터 스트레스 테스트를 강화하겠다고 발표했습니다. 모기지 심사이자율을 현재의  4.79%에서 5.25%로 0.46%P 올리겠다는 내용입니다. 반응은 부정적입니다. 이 정책이 미칠 영향력은 단지4~5%의 구매력감소에 불과한 것으로 전망되기때문입니다. 예를들면, 연봉 10만불인 사람이 20%다운 페이로 59만불 내외의 집을 살 수 있었는데 이번 심사이자율 인상은 56만불 내외로 소폭 축소되는 결과입니다. 이 조치가 수요를 잠재우기는 커녕 오히려 새로운 조치 시행이전에 집을 사려는 단기적인 수요 폭발로  이어질 것을 우려하기도 합니다.  

보험가입 모기지에 추가해  일반 모기지까지 스트레스테스트가 확대 시행되었던 2018년 부터 1년여간 주택가격이 안정세를 보였던 것은 일반 모기지의 심사이자율이 전격 상승됨으로써 구매력이 20% 이상 하락한 것에 더하여 다른 조치들이 동반 시행되었기 때문입니다. 2016년 밴쿠버를 필두로 2017년 토론토까지 시행이 확대된 비거주자 투기세(NRST) 그리고 결정적으로는 이자율의 상승이 동시에 진행된 것이 가장 핵심적인 역할을 했습니다.

현재 주택시장의 추동력과 뿜어내는 열기에 비하면 금융감독원의 조치는 ‘태산명동 서일필’에 불과합니다. 굳이 의미를 부여하자면, 시장 안정화를 위한 올바른 방향으로 한발짝 내딛은 것이지만 금융감독원을 포함한  재무성 및 중은 등 관련 기관들의 긴밀한 협조가 바탕이 된 추가적인 조치가 반드시 병행되어야 효과를 낼 수 있습니다. 

최근 논의에서 가장 실효성 높아보이는 대안 중 하나는 주거용 주택 판매시 자본이득에 대한 특별세금의 전면 시행입니다. 주택 구입시 부과되는 기존의 비거주자 투기세에 더하여 주택 판매시에도 추가적인 세금을 부과함으로써 투기적 주택수요를 근절하자는 취지입니다. 이외에도 중은의 이자율 고수 입장 철회, GDS/TDS(39%/44%) 축소, 최대 LTV 65% 하향조정, 폐쇄형 멀티 오퍼 방식 변경, 비거주자 투기세 전국 확대적용, 총상환기간(Amo) 20년으로 축소 등이 시행가능한 정책으로 거론되고 있습니다.

캐나다 경제에서 부동산이 차지하는 비중(GDP의 12.7%, 통계청)을 생각할 때 과연 정부가 주택시장의 과열 진화를 위해 위에 열거된 조치들을 얼마나 동원할 수 있을지 의문스럽습니다. 정부의 시장 냉각을 위한 정책들은 ‘양날의 검’이 되어 자칫 부동시장의 침체와 전체 경기회복에 ‘독’이 될 수도 있기 때문입니다. 

‘기승전 코로나!’ 신속한 백신 접종과 집단 면역의 조기 달성만이 유일한 해법인듯 합니다. 그렇게 되어야 자산시장에만 몰려 있던 돈이 원활히 순환하여 주택시장이 안정화 되고, ‘울혈증’에 걸린 경제도 숨통이 트이는 ‘시장 자율적’ 소프트랜딩이 가능해 질 것입니다.  (문의 :  (647) 786-4521 또는 tim.kim@jpmtg.com)