모기지 칼럼(59) - 재무장관의 새 구두 > 컬럼

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연방 정부의 2021년 예산안이 지난 4월19일 발표되었습니다. 이번 예산안 중 눈에 띄는 것은 노년층과 아이들에 대한 지원 강화와 코로나 관련 대표적인 지원책인 CEWS, CRB, CERS등이 당초 6월까지에서 9월까지로 12주 연장된 것입니다. 하지만 6월이후에는 지원규모가 축소되면서, 백신접종 확산과 집단면역의 달성에 따른 경제활동의 회복과 정상적인 삶으로의 복귀를 예정하고 있습니다.  

주택시장에 대한 대책은 미약합니다. 가파르게 오른 주택가격 안정화를 위해 정부의 강력한 개입을 요구하며 거론되었던 여러 대안들(시세차익 과세, 모기지 규제 강화 등)에 대한 언급은 전무합니다. 단지 2022년 1월부터 비거주자 빈집세(1%)를 전국적으로 확대 적용한다는 것이 예산안에 포함된 유일한 대책입니다. 향후 4년간 여기서 나오는7억불가량의 세수를 주택 공급 확대에 사용하겠다는 다소 나이브한 정책으로, 주택가격을 잡기에는 역부족입니다. 그도 그럴 것이 지금 팬데믹 상황에서의 주택시장 붐과는 별 관계가 없는 외국인 빈집세 확대 정책은 문제에 대한 진단과 처방 모두에서 실패한 것으로 보입니다. 

지금까지 부동산 정책의 역사를 보면, 오로지 수요측면에만 초점을 맞춘 정책들은 임시적, 단기적인 냉각 효과 이후 다시 가격이 반등하는 것으로 나타났습니다. 고질적인 주택문제를 위한 올바른 대책은 공급 물량 확대만이 근본적인 해결책이라는 것이 대다수의 전문가들이 이구동성 주장하는 바입니다.  

때마침 발표된 스코샤 은행의 보고서도 이점을 강조합니다. 주택 가격 상승의 가장 직접적인 요인인 주택공급의 절대적인 부족 문제를 해결하기 위한 대안을 공격적으로 발굴/시행하는 것이 캐나다의 제1 국책과제가 되어야 함을 주장하고 있습니다. 여기에는 연방, 지방정부는 물론이고 건설사, 개발사, 사회단체를 망라하는 전체 국가 역량이 결집되어 6개월이내 모든 분야가 즉시 행동에 옮길 수 있어야 한다고 역설하고 있습니다.

예산안에는 포함되지 않았지만 최근 시행되었거나 시행 예정인 의미 있는 주택관련 정책이 두 가지가 있는데, ‘첫 집 구매자 지원책(First Time Home Buyer Incentive) 2.0’과 모기지 심사이자율의 상향 조정입니다. 

‘FTHBI2.0’은 이미 5월3일부터 시행되고 있습니다. 2019년 9월에 처음 시작된 이 정책의 주요 내용을 보완하여 적용할 것을 작년 12월에 CMHC가 예고한 바 있고 예고된 그대로 시행되고 있습니다. 주요 골자는 가계 연간 최대 소득을 12만불에서 15만불로 확대했고, 소득의 4배까지만 대출 가능했던 것을 4.5배까지로 늘였습니다. 이렇게 현실화된 기준이 적용되는 곳은 토론토, 밴쿠버, 빅토리아 등 대도시 3곳으로 제한됩니다. 이로써 최대 $722K가격의 집까지 구매 가능하게 되었습니다. 

모기지 심사이자율 상향조정(4.79%-->5.25%, 0.46%P 상승)은 6월1일부터 시행됩니다. 이 정책은 이미 1년전 자유당정부가 시장친화적 심사이자율 정책으로의 방향 전환을 예고한 뒤 코로나 때문에 유보되었던 것을 그간의 실제 데이타를 바탕으로 다시 시행하는 것입니다. 다른 점은 1년전에는 이자율 하락추세를 반영하여 ‘보험가입(Insured)’ 모기지만을 대상으로 하고 ‘일반(uninsured)’모기지는 제외했는데, 이번에는 반대로 적용대상을 ‘일반 모기지’에만 한정하고 있는 점입니다. 1개월여 의견수렴 기간을 통해 금융감독원이 내린 결론은 주택시장이 활성화되는 다음해 봄을 대비하여 향후 매년 12월마다 심사이자율 재검토를 실시할 예정이라는 것입니다. 

지난 4월 심사이자율 상승이 예고되었을 때, 업계는 이번 조치가 단지 4~5%의 구매력 하락에 그칠 것으로 내다보며 영향이 매우 제한적이라는 반응을 보였습니다. 하지만 향후 시장의 상황에 따라 심사이자율의 등락폭과 적용대상이 탄력적일 수 있다는 점을 감안하면 새로운 심사이자율 정책의 파급효과가 적지 않을 수 있음에 주목할 필요가 있습니다.  

심사이자율 상향 조정으로 주택시장의 과열을 견제하는 동시에, ‘FTHBI 2.0’을 통해 주택시장에 대한 접근성의 강화를 시도하는 작금의 상황은 캐나다 경제에서 차지하는 부동산 시장의 무게때문에 중도적인 균형을 잡으려는 캐나다 정부의 좌고우면을 단적으로 드러내고 있습니다. 하지만 보다 본질적이고 장기적인 정책에 대한 시장의 요구는 여전히 미완으로 남아 있습니다.

캐나다에는 예산안을 발표하는 날 재무장관이 새 구두를 신고 의회에 등원하는 독특한 전통이 있습니다.  정설이 있는 것은 아니지만 예산안에 ‘새로운 변화’가 많이 담겨 있음을 상징적으로 의미하는 것으로 해석됩니다. 이번에도 프리랜드(Chrystia Freeland)장관의 새 구두 사진이 도하 신문을 장식했습니다. 하지만 팬데믹 때문에 2년만에 내놓은 것임에도 불구하고 이번 예산안에는 주목할 만한 것이 별로 없고, 정치적으로도 다음 선거를 승리로 이끌 재료가 전혀 없다는 혹평을 받고 있습니다. 특히 주택 관련 정책은 낙제점수라 해도 과언이 아닙니다. 예산안에 내세울 만한 새로운 것이 없을 때 헌 구두를 신었던 장관도 있었다고 하던데, 부총리도 겸직하고 있는 프리랜드 장관은 그런 사례는 알지 못했나 봅니다.         (문의:  (647) 786-4521 또는 tim.kim@jpmtg.com)