[부동산 속 세상 이야기] 155회. 금리 하락이 부동산 시장에 미치는 영향. (1) > 컬럼

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많은 사람들은 2022년 3월부터 2023년 7월까지 익일 대출 금리가 10차례 인상한 후 캐나다 중앙은행이 올해 중순부터 금리 인하를 시작할 것으로 예상하고 있습니다.

 

익일 대출 금리는 현재 5%로 10년여 만에 가장 높은 수준이며, 많은 고정 모기지 금리도 마찬가지로 사상 최고치를 기록했습니다. 

이로 인해 2023년 하반기 부동산 활동이 둔화되었지만, 올해 봄을 기점으로 금리 인하가 곧 임박할 것이라는 많은 낙관적인 전망과 함께 구매자 관심이 다시 회복되고 있는 상황입니다.
자, 그렇다면 올해 중순에 금리가 하락한다면 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠까요? 앞으로 남은2024년에 어떤 일이 일어날 수 있는지 더 잘 이해하기 위해서 캐나다 부동산 협회(Canadian Real Estate Association)의 데이터를 사용하여 캐나다 은행이 2015년부터 최근까지 금리변화에 대한 역사적 흐름을 살펴보았습니다.

 

캐나다 은행은 과거4년 넘게 1.0%를 유지하다가 유가 급락에 대응하여 2015년 1월 익일 대출 금리를 0.75%로 낮췄습니다. 이율은 2015년 7월까지 0.75%로 유지되다가 다시 0.5%로 떨어졌습니다. 

당시 경제 성장은 둔화되고 소비자 에너지 제품의 가격은 해마다 하락하고 있었습니다. 캐나다 은행은 2017년 8월 결국 0.75%로 인상할 때까지 이후 2년 동안 익일 대출 금리를 0.5%로 유지했습니다.

그렇다면 앞으로의 금리 인하는 주택 시장에 어떤 영향을 미칠 수 있을까요?

익일대출 금리가 하락했다고 해서 고정금리 모기지가 즉시 하락하는 것은 아니고, 오히려 그 효과가 주택담보대출 금리에 반영되기까지 수개월이 걸렸습니다. 

0.75%로 최초 하락한 지 한 달 만에 역대 5년 고정 모기지 금리는 2015년 1월 2.68%에서 2015년 2월 2.54%로 하락했으나, 최초 하락 후 3개월 만에 5년 고정 모기지 금리는 2.48%로 하락했습니다. 

5년 고정 모기지 금리는 첫 번째 금리 인하 후 22개월이 지나서야 최저점에 도달했는데, 그때는 2.09%로 떨어졌습니다. 

이를 고려할 때 캐나다 은행이 올해 익일 대출 금리를 낮추면 고정 모기지 금리가 크게 감소하는 데 몇 달에서 1년 이상이 걸릴 수 있을 것으로 보입니다.
 

그러나 주택 가격과 판매는 정반대의 효과를 보였습니다. 익일 대출 금리가 떨어지면서 전국 기준 가격과 매매가가 조금씩 상승하기 시작했습니다. 

2015년 1월 1차 금리인하부터 2015년 7월 2차 금리인하 직전까지 전국기준가격은 6.3% 상승했습니다. 

그리고 2015년 7월 2차 금리인하 이후 1년 만에 전국 평균가격은 17.4% 상승했습니다. 

2015년 1월 1차 금리인하부터 2017년 7월 다시 금리인상 직전까지 전국평균가격은 총 39.3% 상승했습니다.

하지만, 가격 상승에도 주택 구입자들의 시장 진입이 막히지는 않았으며, 실제로 전국 판매량도 꾸준히 증가했습니다. 부동산 시장은 계절적 성수기의 영향으로 겨울에는 매매가 감소했지만, 매년 봄에는 요금 인하로 인해 전국 매매가 급증했습니다.

 2015년 5월은 1차 요금 인하 이후 불과 4개월 만에 전국 판매량이 처음으로 정점을 찍었으며, 2015년 1월부터 2015년 5월까지 전국 판매량이 141.1% 증가했습니다. 전국 판매량은 2015년 전국 판매량 55,619대에서 2016년 5월 더욱 증가하여, 61,097로 9.9% 증가했습니다.
 

코로나19 팬데믹은 전례 없는 많은 변화를 가져왔고, 이는 경제에도 마찬가지였습니다. 

2019년 내내 캐나다 은행은 익일 대출 금리를 1.75%로 유지했지만, 2020년 3월 은행은 익일 대출 금리를 10년 만에 가장 낮은 0.25%로 낮추기로 결정했습니다. 

2015년 은행이 금리를 인하했을 때와 유사하게 2020년에는 5년 고정 모기지 금리가 하락하고 주택평균가격은 상승했습니다.

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