[부동산 속 세상 이야기] 52회. Power of Sale(매각)과 Foreclosure(압류)의 차이점 > 컬럼

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얼마전에 한 고객분이 Power of Sale(매각)과 Foreclosure(압류)에 대해서 문의하셔서, 이번 기회에 정리해 보고자 합니다.

 

캐나다 온타리오주에서는 모기지를 빌려준 은행(Lender)에게 모기지를 빌려간 사람이 채무불이행을 했을 경우에, Power of Sale 또는 Foreclosure 라는 크게 두 가지 과정을 통해서 해당 부동산에 대한 소유권을 회수할 수 있는 권리를 주고 있습니다.

 

하지만 이 두 가지 과정은 서로 매우 다른 결과로 이끌기 때문에, 채무불이행이나 이에 해당하는 부동산을 구입하고자 하시는 분들은 이 두 가지 방법의 기본적인 차이를 이해하고 움직이시는 것이 유리합니다.

 

​

• Power of Sale

 

Lender가 채무불이행 거주자를 쫓아내고 해당 부동산을 판매할 수 있습니다.

 

하지만, 이때 Lender는 공정한 부동산 시장 가치에 맞게 해당 부동산을 판매해야 하기에 너무 저렴한 가격으로 판매할 수 없습니다.

 

그리고 이렇게 판매된 부동산의 판매가격에서 채무불이행자가 Lender에게 갚아야 할 채무를 탕감한 나머지 금액은 채무불이행자에게 돌려주어야 하기 때문에, 모기지를 빌린 사람의 입장에서 장점으로 작용할 수 있습니다.

 

 또한 법원의 판결 없이도 가능한 과정이기에, 법적비용은 물론 시간을 절약(보통 6개월 정도 소요)할 수 있습니다.

 

 

 

• Foreclosure

 

Foreclosure에서는 Lender가 모기지를 빌린 채무불이행자를 대상으로 법원에 소송을 제기한 후 대략 1년 이상의 소송과정 끝에 해당 부동산에 대한 소유권을 이미 넘겨 받아서 진행되는 과정입니다.

 

이와 같은 이유에서 Foreclosure를 통해서 매각되는 부동산의 경우, 판매가격은 모두 은행에게 귀속되고 판매가격도 은행 마음대로 할 수 있게 됩니다.

 

Buyer의 입장에서는 Foreclosure 보다는 가능하면 Power of Sale에 해당하는 부동산을 구매하는 것이 좋은데, 그 이유는 Power of Sale의 경우 Seller가 해당 부동산을 판매하여 부채를 탕감하고 남은 금액은 채무자에게 귀속되기 때문입니다.  즉, 채무자가 어떻게 하느냐에 따라 채무자 본인도 건질 것이 생길 수 있기 때문에, 해당 부동산을 보다 잘 관리할 가능성이 높아지게 됩니다.

 

반면에 Foreclosure의 경우는, Power of Sale의 경우에 비해서 저렴한 가격에 해당 부동산을 취득할 가능성은 있지만, 제대로 관리가 되어있지 않아 추가적인 수리비가 요구되는 경우가 많습니다.

 

 

그럼, 이와 같은 Power of Sale과 Foreclosure이 발생할 것 같은 상황에서는 어떻게 해야 할까요?

 

우선, 첫번째가 은행과의 협상입니다.

 

은행(Lender)입장에서도 Power of Sale과 Foreclosure를 통해서 빌려준 자금을 회수하는 것에는 손실이 따릅니다. 그렇기 때문에 상환기간을 늘리거나, 이자율을 낮추는 것과 같은 방법으로 회생을 꾀할 수 있습니다.

 

두번째는 새로운 모기지를 받아서 처음 받은 모기지(First Mortgage)에 관련된 연체금 등을 상환하여 건전한 재정상태로 돌려 놓는 것입니다.

 

그리고 세번째로 새로운 모기지(Second Mortgage)도 받을 수 없을 경우에는, Lender에게 넘어가지 전에 빨리 해당 부동산을 판매함으로써 Power of Sale이나 Foreclosure시 발생하는 많은 법적비용 등의 낭비를 막을 수 있습니다.

 

 

Power of Sale과 Foreclosure, 누군가에게는 손해와 상실이… 하지만 또 다른 누군가에게는 기회가 될 수 있습니다.

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그리고 이때 무엇보다 중요한 것은 모기지 전문가로 솔직하게 상담하는 것입니다.

 

많은 경우 어떻게 혼자 힘으로 해결해 보려고 알아보다가, 어렵지 않게 해결할 수 있는 문제를 더 힘들게 키워서 가져오시는 모습을 봅니다.

 

위기를 얼마나 잘 대처 하느냐에 따라서 손실이 또 다른 기회로 연결될 수 있다고 생각합니다.