[부동산 속 세상 이야기]129회. 모기지 준비 시 반드시 알아야 할 3가지 핵심. (2) > 컬럼

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신용점수 보다 중요한 신용기록.

대부분의 사람들이 신용점수의 중요성은 알면서, 신용점수의 산정기준이 되는 신용기록의 관리에는 무관심한 모습을 볼 수 있다. 물론 장기간의 연체와 같은 사례가 아니라면, 신용점수와 기록에 크게 걱정할 필요는 없다. 하지만, 간혹 전혀 생각하지 못했던 부주의에서 신용점수에 나쁜 영향을 주거나, 부채로 잡혀서 모기지 대출에 부정적인 요인으로 작용하기도 한다.

예를 들어서, Line of Credit로 일부 자금을 사용했는데, 우연히 은행에 방문했더니, 왜 이렇게 비싼 이자율로 돈을 빌려쓰냐면서 보다 저렴한 이자율의 상품으로 바꿀 수 있다는 제안을 받을 수 있다. 이와 같은 경우, 해당 상황에 따라 많이 달라지기는 하지만, 경우에 따라서는 Line of Credit이 아닌 정규대출로 신용기록에 변경되어 기록됨으써, 나중에 모기지 대출에 불리하게 작용될 수도 있다.

따라서, 주택을 구입할 계획이라면, 본인의 신용기록을 일찌감치 확인하여 점검하고 이를 바탕으로 모기지 계획을 세우는 것이 효과적이다.
 

수많은 은행의 상품.

많은 분들이 잘 알고 있듯이, 은행은 절대로 손해보는 장사를 하지 않는다. 따라서, 은행측에서 예측할 수 없는 외부적인 변동성에 따른 경제상황 변화에 따라서, 굉장히 유동적인 다양한 모기지 상품을 만들어 판매하기도 한다.

예를 들어서, 많은 은행들은 Exception 조항을 적용하고 있다. 무슨 말인고 하면, 전반적인 재정 상태는 좋은데, 한가지 작은 요인 때문에, 해당 은행의 모기지 심사기준에 불합격되는 경우에 이를 예외조항으로 허용해 주는 것이다. 물론 이 예외조항에 해당이 되려면, 관련된 많은 보충서류를 제출해야 하고 해당 은행으로 부터 받아들여 지지 않을 때로 많다. 하지만, 때때로 이 작은 가능성이 불가능해 보였던 모기지를 가능하게도 한다. 또한 많은 경우, 세금 보고한 소득이 아닌, 비즈니스 소득(은행잔고로 소득증명)을 바탕으로 모기지를 신청하는 경우, 1% 정도의 Lender Fee를 지불하게 된다. 하지만, 비록 비즈니스 소득이라도 재무 건전성이 높고, 채무비율이 낮다면 이 Lender Fee를 면제 받을 수도 있다.

이와 같은 수 많은 은행 상품 중에서 본인에게 딱 맞는 상품을 찾아내려면, 기본적으로 경험이 많은 모기지 전문가의 도움이 필요할 수 있는데, 아무리 연륜이 깊은 모기지 전문가도 시간이 부족하다면 해당 고객의 사례에 딱 맞는 상품을 찾는데 시뮬레이션을 돌려볼 여력이 없게 된다. 따라서, 시간적 여유를 두고 모기지를 알아보는 것이 얼마나 중요한 것인지 알 수 있다.
 

그래도 그나마 위의 사례는, 어느정도 자금이 있는 분들이 은행에 해당 자금을 증명하는데 다시 한번 확인해 보아야 하는 내용들입니다.

그럼 다운페이 등을 할 자금이 부족하다면 어떻게 해야 할까요?

분명 한계가 많아서 어렵겠지만, 신용이 적정 수준 이상이고 신용이 좋은 분들의 경우는 어는 정도까지는 다운페이를 빌릴 수 있는 방법도 있습니다.

따라서, 다시 한번 강조를 드리는 것이, 모기지를 필요한 시점에 알아보는 것이 아니라, 그 전부터 검토를 해서 알아보고, 필요한 시점에는 해당 은행의 최종승인을 받기 위해서 업데이트된 추가 서류를 취합하여 제출하는 때라는 것을 기억하시는 것이 좋겠습니다.