이은진 회계컬럼-대체자산법 (Replacement Property Rules) > 컬럼

• 목록
• 게시판 리스트 옵션
  • 검색

• 페이스북 공유
• 트위터 공유
• 구글+ 공유
• 

사업체를 위해 산 부동산을 매각하고 다른 부동산을 구매했을 경우, 양도세를 일부 이연 할 수 있다. 일반적으로 투자용으로 구매한 부동산(Rental Property)를 매각했을 경우, 판매한 해에 양도세가 발생한다. 

캐나다 세법은 양도세를 미래로 이연할 수 있는 몇 가지 경우를 포함하는데 공장, 기계, 부지 등을 화재로 잃고 다른 장소로 옮기거나, 또는 회사의 내부 결정으로 다른 도시로 공장 또는 창고를 매각하고 옮길 경우 등이 이에 해당된다. 이연되는 세금은 새로 산 부동산의 가격, 감가상각액 얼마를 토지와 빌딩에 나누는지에 따라, 또 매매가에 따라 변동한다. 

자연재해 등으로 여의치 않게 매각 할 경우, 매각된 해 연말 이후 2년 안에 대체 부동산을 구매해야하고, 매각이 자발적이었을 경우 매각한 해 연말 후 12개월 안에 대체해야 한다. 비자발적으로 매각한 한 예를 들어보자. 12월 31일이 연말인 한 회사가 2020년 자율적으로 비즈니스 부동산을 매각했을 경우, 대체 부동산을 12개월 후인 2021년 12월까지 구매해야 세금 이연을 신청(Filing Election to Defer Capital Gain) 할 수 있다. 

비자발적인 매각일 경우, 그 해 연말 후 24개월 안에 즉, 2022년 12월 이전 부동산을 구매 해야 한다. 비자발적 매각이 된 한 사례로 예를 들어보자. 모회사는 연말이 12월 31일이다. 가지고 있는 부동산은 10년 전에 산 것으로 당시 구매가는 $1,000,000이었다. 부동산이 있는 구역이 정부 지침에 따라 그린밸트로 지정되고, 국가에서 그 땅을 2020년 7월 31일 회수해 갔다. 보상금은 법정 투정 끝에 2023년 5월 30일 $1,750,000 보상금 판정 이후, 지불 받았다. 이런 경우, 회사는 부동산을 2023년 5월 30일에 매각한 것으로 된다. 즉, 회사는 2025년 12월 31까지 새로운 장소를 구매할 수 있다. 

실제로 이 회사는 임시로 몇 년간 렌트를 하다가  2023년 9월 30일, 법정 투쟁이 종료된 4개월 후 새로운 대체 부동산을 $1,300,000에 구매했다. 2024년 3월 말까지 회사는 2023년 양도세를 내는데 여기서 사용되는 원가는 $1,000,000 이 아닌, 대체 자산의 원가인 $1,300,000이다. 그래서 양도세는 소득 $450,000 ($1,750,000-$1,300,000)로 $300,000 소득에 대한 양도세는 다음 부동산이 매각될 때까지 이연된다. 이 금액은 새로 산 부동산의 원가 가산 금액 $1,300,000에서  $300,000가 감소된 $1,000,000으로 기록됨으로써 세금 이연 및 미래 양도 계산을 원활하게 한다.  

토지와 빌딩가가 따로 기록된 경우, 매각액을 토지와 빌딩에 어떻게 나누는지에 따라 양도세가 줄어들 수 있다. 토지와 땅을 비지니스를 하는 회사가 아닌 다른 법인을 통해 운영해 왔을 경우도, 두 법인의 주주가 같을 경우는(Associated companies), 두 회사를 합병하지 않고도 대체 자산법을 사용할 수 있다. 이 법을 사용하려면, 양도세를 이연하는 해에 CRA에 Election을 해야 하는데, Recapture 감가상각 소득세 이연 또한 양도세 이연함과 동시에 적용할 수 있게 된다.