주택구입 여건 악화로 임차생활 지속 > 컬럼

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주택구입 여건이 악화되면서 임차를 지속하는 세입자가 늘고 있다. 하루가 다르게 오르는 주택가격을 보면서 내집 마련에 대한 미련을 포기하고 당분간 임차를 이어가겠다는 결정이다.

주택 임대료가 상승세이지만 집값 상승폭에 비하면 견딜만하기 때문에 최근 세입자들은 주택구입 대신 임대차 재계약을 많이 택하고 있다.

*주택구입 여건 최악
세입자들로 하여금 현재 임차 중인 주택에서 계속 거주하게끔 하는 ‘스테이 풋’의 원인은 역대 최악으로 치닫고 있는 주택구입 여건이다. 주택가격이 치솟으면서 모기지 이자율이 사상 최저 수준으로 떨어져도 주택구입 능력은 뒷걸음질 치고 있는 상황이다.

일부 조사에 따르면 작년만 해도 약 32만 달러 수준이던 전국 주택 중간가격은 1년 사이 무려 5만4,080달러가 올라 현재 약 37만4,080달러대를 기록 중이다. 1년 만에 집값이 약 17%나 뛰어오르는 것을 본 세입자들이 섣불리 내집 마련에 뛰어들기가 쉽지 않은 실정이다.
전국주택건설업협회(NAHB)가 발표하는 주택구입능력 지수도 좀처럼 개선되지 않고 있다. 올해 1분기 매매된 주택 중 중간 가구 소득 대비 구입 가능 가격대 주택 비율은 약 63%로 조사됐다. 지난해에 비해 하락한 수치로 10년 전의 약 79%에 비해 약 16% 포인트나 하락한 것이다.
소득은 제자리이지만 집값이 급등해 바이어들이 구입 가능한 주택이 점차 줄고 있다는 조사 결과로 최근 세입자들이 ‘스테이 풋’을 결정하는 이유이기도 하다.

*월세 상승폭 훨씬 낮아

흔히 주택구입과 임차를 결정할 때 소득 대비 비율을 먼저 따져 본다. 집값 대비 소득과 월세 대비 소득 비율을 계산하면 어떤 결정이 유리한지 쉽게 파악할 수 있다. 현재 전국적으로 월세 대비 소득은 약 0.34인 반면 집값 대비 소득 비율은 약 0.22로 조금 낮다.
이처럼 주택을 구입했을 때 예상되는 비용이 렌트를 결정했을 때보다 낮음에도 불구하고 섣불리 주택구입에 나서려는 세입자는 많지 않다. 바이어들 간 벌이는 과열 경쟁과 극심한 매물 부족 현상 때문이기도 하지만 월세 상승폭과 주택가격 상승폭을 비교해보면 왜 세입자들이 ‘스테이 풋’을 선호하는지 알 수 있다.

최근 물가 상승에 대한 우려가 커지고 있는 반면 주택 월세는 지난 1년 사이 약 1.1% 오르는데 그쳤다. 같은 기간 17%나 급등한 주택가격과 비교할 때 월세는 거의 제자리 수준으로 세입자들을 붙잡는 역할을 하고 있다. 세입자들의 ‘스테이 풋’ 현상으로 현재 임대주택 공실률은 약 6.8%로 2017년 대비 약 1%포인트나 낮은 수준에 머물고 있다.

*주택가치 상승 월세 인상에 영향 미칠 것
이미 큰폭으로 뛰어오른 집값이 더 오를 경우 월세 상승에 영향을 미칠 수 있다. 부동산시장조사 기관 코어로직이 단독 임대주택을 대상으로 실시한 조사에서는 올해 3월 월세가 지난해 3월보다 약 4.3% 올라 2006년 9월 이후 가장 높은 수준을 기록했다.

주택가격 상승폭에 비하면 여전히 낮은 수준이지만 세입자들의 등골을 휘게 하는 부담이 아닐 수 없다.
이 같은 월세 상승세는 주택가격 상승과 연관이 있다. 주택가격이 급등하면서 주택 소유주들이 납부해야 하는 재산세도 덩달아 뛰는 실정이다. 재산세 상승에 대한 부담을 월세 상승으로 해결하려는 건물주가 많아져 주택가격 상승세가 잠잠해지는 않는 한 월세 역시 상승 압박을 피하기 힘들 전망이다.

*재계약시 월세 인상 대비해야
‘스테이 풋’을 결정하는 세입자가 늘어나면서 임대차 재계약 사례도 늘고 있다. 임대차 재계약을 하려면 피할 수 없는 것이 월세 인상이다. 현재 월세가 상승세이기 때문에 재계약을 계기로 월세를 올리려는 건물주가 대부분이다.
그러나 건물주가 터무니없이 많은 금액을 올리려고 할 경우 임대차 재계약서에 서명하기 전에 월세 인상폭 조정을 요구해볼 수 있다.

지난해부터 코로나 여파로 월세 연체 세입자로 인한 골머리를 앓는 건물주가 많기 때문에 그동안 월세를 제때에 납부한 세입자라면 건물주가 임대료 인상폭을 낮출 가능성도 크다.