[최형락부동산컬럼] 모기지 사전 승인이란 ① '보장없는 불확실성'일뿐 > 컬럼

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최근에 주택 거래량이 종전의 기록을 깨고 가격도 상승하자 많은 사람들이 더 늦기전에 주택 구입에 나서고 있다. 주택 구입을 하는 경우 모기지를 받을 수 있는지, 어떠한 조건으로 얼마나 받을 수 있는지 미리 확인하기 위해서 모기지 사전 승인서를 받고자 한다. 

일단 모기지 사전 승인을 받고나면 모기지 준비가 완료되었다고 생각하지만 불행하게도 가끔은 사전 승인의 불확실성으로 모기지를 받지 못하는 재앙과 같은 결과를 초래하기도 한다.

사전 승인 과정은 구입하려는 주택이 정해지지 않은 상태에서 대출 신청자의 수입이나 신용조사 등 서류의 정확한 검토없이 대략적인 정보와 숫자만을 바탕으로 나온 것이다. 그러기에 본격적으로 집을 구입한 후 모기지를 신청하는 경우 사전 승인과 달리 승인 조건이 변경 또는 심지어 취소되는 경우도 볼 수 있다.

그러므로 사전 승인이 바로 자동으로 최종 모기지 대출로 이루어질 것이라고 기대할 수 없다. 대출을 해 주는 금융기관은 구입하는 부동산 자체와  계약금 형태와 형성 과정, 수입 종류와 근거서류 등 모든 조건을 보고 서류를 세밀하게 검토한다. 그렇기 때문에 사전 승인서에 불확실성이 있다는 것을 구매자는 반드시 인식해야 하며  참고사항은 다음과 같다.

주택 공급이 수요와 같거나 초과되는 바이어 마켓인 경우 주택 구입을 위한 오퍼 (Agreement of Purchase and Sale) 를 쓸때 본인이 모기지를 받을 수 있는지 알아보기 위해서 일반적으로 모기지 조건인 “Condition of Financing” 조항과 함께 기한을 보통 비즈니스데이 5일을 요구했다. 그래도 매도자가 그 조건을 받아주고 기다리기도 했다. 하지만 지금 캐나다 대부분 지역에서 부동산 시장이 매우 뜨거운 Seller’s market 이기 때문에 예전처럼 모기지 조건을 넣고 오퍼를 하는 경우 경쟁에서 밀리기 쉽다.

그런데 문제는 주택을 처음 구입하는 First time home buyers들에게는 이런 위험을 감수하고 있다는 것이다. 많은 지역에서 모기지나 인스펙션 등 컨디션 없이 최고가의 오퍼를 넣는 것이 복수 오퍼를 받는 현재의 상황에서 유리한 고지에서 승자가 되는 유일한 방법이다.

얼마만큼의 모기지를 어떤 조건으로 받을 자격이 있는지 미리 알고 이 과정을 통해 최종 승자가 된 경우 사전 승인서는 분명히 구매자들에게 커다란 이익이며 무기가 될 수 있다. 하지만 사전 승인서는 복수 오퍼의 경쟁에서 조건도 없이 예상보다 높은 금액으로 주택을 구입했다면 이야기는 조금 달라질 수 있다. 주택 구입을 한 후 세부적인 주택 가격, 재산세, 위치, 용도 그리고 콘도인 경우 매월 경비 등으로 인해 승인 여부가 달라질 수 있고 모기지 금액도 달라질 수 있다는 것을 충분히 인식해야 한다.