47년짜리 모기지 출시, 더 긴 모기지도 가능성 > 컬럼

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은행 규제 기관인 OSFI는 현재 35년 이상 만기가 남아 있는 주택 대출이 약 2,500억 달러에 달하며, 이 대출은 이미 마이너스 상각으로 전환되었거나 곧 전환될 가능성이 높은 것으로 추정하고 있다. (Chris Ratcliffe/Bloomberg) 

캐나다의 최고 은행 규제 당국은 곧 모기지 시장에 대한 새로운 가이드라인을 시행할 예정이며, 이는 마이너스 상각 모기지(원래 조건으로 대출금을 갚을 수 없어 상환 기간이 수년에서 수십 년까지 늘어난 주택 대출)로 인한 위험을 줄이기 위한 방편이다.

이번 달에 금융기관감독국은 은행과 모기지 보험사에 대한 새로운 자본 적정성 가이드라인을 발표할 예정이다. 

예상되는 변경 사항 중에는 마이너스 상각 대출의 급증을 억제하기 위한 몇 가지 사항이 포함 하게된다.

현재 캐나다 시중 은행 3곳의 주택 대출 5건 중 1건은 마이너스 상각 대출로, 월 상환액이 더 이상 이자만 감당할 수 없어 원래 대출의 상환 기간에 몇 년이 추가될 때 발생한다.

표준 25년 주택 대출의 경우, 일반적인 상황에서는 모기지 상환액의 일정 비율이 이자의 형태로 은행에 지급되고, 나머지 금액은 원금 상환에 할당된다. 

따라서 대출자가 상환금을 납부할수록 시간이 지남에 따라 상환해야 하는 금액이 점점 줄어든다.

하지만 지난 1년 반 동안 이자율이 급격히 상승하면서 이 균형이 깨졌다.

마이클 지라드-쿠르티는 작년에 퀘벡 주 졸리엣에 복층 주택을 구입했다. 1년도 안 되어 그의 모기지는 25년에서 47년으로 늘어났다. (Emiliano Bazan/CBC) 

마이클 지라드-쿠르티에게도 이런 일이 일어났다. 

그는 작년에 퀘벡 주 졸리엣에 25년 변동금리 대출로 복층 주택을 구입했다. 월 페이먼트는 1,156달러로 그의 예산 범위 내에 있었다. 

그러나 그가 계약서에 서명한 이후 캐나다 은행은 이자율을 여러 차례 인상했고, 이는 그가 계획했던 속도로 대출금을 갚는 것이 아니라 점점 더 많은 페이먼트가 이자에 할당된다는 것을 의미했다.

현재 상황은 "23달러만 모기지 원금 상환에 사용되고 나머지는 모두 이자"라고 그는 CBC 뉴스와의 인터뷰에서 말했다. 

"그리고 제 모기지는 25년에서 47년으로 늘어났습니다."

그는 더 낮은 이자율이나 더 높은 지불 금액을 통해 이를 바꿀 수 있기를 바라지만, 은퇴를 앞당기기 위해 구입한 투자가 계획했던 것보다 더 오래 머물러야 하는 부채로 빠르게 바뀌었다.

이는 표준 25년 대출 대신 35년, 40년 또는 그 이상의 기간에 걸쳐 상환이 이루어지는 주택담보대출이 약 1,300억 달러에 달하는 규모입니다. 

캐나다에서 매달 약 10만 건의 모기지가 갱신되기 때문에 앞으로 더 많은 모기지가 갱신될 가능성이 높다. 

오타와의 모기지 브로커인 패트릭 베투는 "놀라운 상황"이며 반드시 해결해야 할 문제라고 말했다.

 

모기지 중개인 Patrick Betu는 마이너스 상환 대출을 허용하는 규정을 업데이트해야 한다고 생각한다. (Philippe de Montigny/CBC) 

베투는 현재의 변동성을 극복하기 위해 단기 고정금리 대출을 추천해 왔기 때문에 고객 중 마이너스 상환 대출을 받은 사람은 없다고 밝혔다.

"물론 수정 구슬을 가지고 있지 않기 때문에 모기지 금리가 조만간 내려갈지 여부는 말할 수 없지만, 기본적으로 제 고객들의 상황은 그렇습니다."라고 말했다.

일부 대출 기관은 상환액이 한도에 가까워지면 대출자에게 일시불 상환을 요구하거나, 상환액이 높지만 안정적인 고정금리 대출로 전환하여 마이너스 상환 가능성을 제한한다.

캐나다의 다른 두 시중 은행인 로열 뱅크와 스코티아뱅크도 이와 같은 방식을 취하고 있지만, 상황이 다르다.

RBC는 최근 주주들에게 보낸 보고서에서 "변동금리 모기지의 상환액이 자동으로 증가하여 발생한 이자를 충당하기 때문에 마이너스 상각이 발생하는 구조의 모기지 상품을 출시하지 않는다."라고 전했다.

(그럼에도 불구하고 RBC의 장부상 모기지 중 거의 4분의 1이 35년 이상 상각되고 있다. TD는 22%, BMO는 18%, CIBC는 19%인 반면, 스코샤은행은 은행의 캐나다 주택 대출 장부 중 35년 이상 장기 대출은 1% 미만이라고 스코샤는 최근 밝혔다.)

베투는 마이너스 상각으로 이어지는 고정 상환 방식의 변동 금리 대출을 전혀 허용해서는 안 된다고 생각하는 사람들 중 한 명으로, 새로운 규정이 이를 단속하기를 희망한다. 

최근 기자 회견에서 금융기관감독청의 피터 라우틀리지 청장은 어떤 종류의 '단속'이 있을 것이라는 생각에 찬물을 끼얹었지만, 곧 발표될 가이드라인은 이러한 대출이 금융 시스템에 미치는 총체적인 위험을 줄이는 데 목적이 있다고 말했습니다.

라우틀리지에 따르면 캐나다에는 현재 35년 이상 상환되는 모기지가 약 2,500억 달러에 달하며, 이는 원래 계획보다 이미 상환 기간이 길어졌거나 곧 길어질 대출을 대신할 수 있는 적절한 금액이라고 했다.

이는 캐나다 전체 모기지 부채 2조 1,000억 달러의 10% 미만으로, "작지도 크지도 않지만 관리 가능한 수준"이라고 Routledge는 언급했다.

그러나 그는 이것이 문제라는 것을 인정했으며, 이번 달에 발표될 가이드라인에서는 "이 문제를 어떻게 해결할 수 있는지, 그리고 이 상품의 보급을 조금 더 줄이기 위해 어떻게 규제 감독을 강화할 수 있는지 논의하기 시작할 것이다."라고 말했다.

[기사출처:CBC]

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