[Tim 모기지 칼럼] 초저금리, 잔치는 끝났다 > 컬럼

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거의 2년 동안 전세계를 휘몰아 친 코로나는 많은 사람들의 기대와는 다르게 잦아들 기미가 전혀 없습니다. 오히려 11월 이후 새롭게 출현한 ‘오미크론’ 때문에 전 지구가 다시 문을 닫아 거는 최악의 사태를 맞고 있습니다. 오리무중! 한치 앞을 내다볼 수 없습니다.   

이 와중에도 2020년 하반기 이후 주택가격은 멈출 줄 모르고 우상향으로 질주하고 있습니다. 캐나다의 주택가격 폭등에는 저금리와 공급부족, 두 가지가 이유로 꼽힙니다. 팬데믹 이후 1개월 이내에 기준이자율이 0.25%로 급락한 이후 21개월째 초저금리가 그대로 유지되어 왔고, 양적완화로 풀린 돈이 대거 부동산 등 자산시장에 몰려 들었습니다. 주택 공급부족은 어제 오늘의 일이 아니지만, 최근의 공급부족은 첫 번째 이유인 낮은 이자율때문에 더 심화되었습니다. 초저금리가 유발한 수요심리 폭증이 수급 불균형을 가속화했고, 그 결과 주택가격이 천정부지로 오르자 이에 대한 기대심리로 주택 매물이 시장에서 더욱 축소되는 악순환이 이어지고 있습니다. 따라서 최근 주택 가격 폭등의 근원적인 이유는 ‘이자율’이 유일하다고 해도 과언이 아닙니다.

중은은 팬데믹 초기부터, 경제회복 전까지는 기준이자율을 최저 수준으로 동결한다는 입장을 줄곧 견지하면서, 빨라야 2022년 하반기에나 이자율 조정이 가능하다고 공언해 왔습니다. 그런데 최근 공급적체 및 에너지와 원자재 가격 상승에 기반한, 1990년대 이후 가장 강력한 수준의 인플레이션이 지속되자 이런 기조가 흔들리고 있습니다.

올 초 0.4%였던 캐나다 5년물 국채 금리(채권 수익률)가 9 월부터 상승을 개시하면서 급기야 11월 1.5%까지 상승했습니다. 중은의 양적완화와 시중 은행들의 고정모기지 이자율 인상이 시작되었습니다. 오미크론 출현으로 상승세가 다소 꺾이기는 했지만, 12월 현재 주요 은행들의 5년 고정 모기지 이자율은 2.8-2.9%에 이르렀습니다.

전세계가 팬데믹이후 누리던 최저 금리 시대, ‘이자율 잔치’가 끝나가고 있음을 보여줍니다. 이미 8월부터 주요국 중 최초로 이자율 인상을 실행에 옮긴 한국은행은 11월에 두 번째 인상을 한 바 있고(0.5%-->1.0%), 영국의 영란은행도 지난 12월16일 기준금리를 인상(0.1%à0.25%)하고 내년 2월에 추가 인상이 예측되는 상황입니다.

캐나다도 시기와 횟수의 문제만 남아 있을 뿐 이자율 상승은 기정사실로 받아들여 집니다.  주요 은행들은 2022년 4-5회정도의 이자율 상승을 전망하고 있고, 가장 보수적인 전망을 내놓은RBC는 2022년 4월부터 3번의 이자율 인상을 예견합니다. 2023년말까지 중기적으로는 이자율이 7번까지 올라갈 것(기준이자율 2.0%)이라는 전망이 우세한 가운데, 스코샤 은행은 8번(2.25%)까지 예측하기도 합니다.

전반적인 물가 상승 요인 중 특별히 주목할 것은 주택가격입니다. OECD의 최근 발표 자료에 따르면, 2021년 2/4분기 PTI(Price To Income, 집가격을 가처분 소득으로 나눈 수치)지수는 캐나다가 164.8%(2005년 이후 소득 상승분보다 집값이 64.8% 더 많이 올라갔다는 의미)로 1등을 차지했고, 2등인 독일(128%), 이웃나라 미국(94.19%) 등 다른 G7국가를 압도하고 있습니다. 캐나다의 주택 가격이 경제규모나 수준대비 얼마나 과대평가 되어있는지를 여실히 보여주는 통계입니다. 이러한 불균형을 바로잡기 위해서라도 캐나다 정부의 과감한 이자율 인상을 통한 주택가격 안정화가 불가피하다는 주장이 설득력을 얻고 있습니다.

캐나다 정부의 고심이 깊습니다. 이자율 인상의 압박 요인은 ‘명백하고도 현존’하지만, 정부와 가계의 기록적인 부채를 고려한다면, 그것이 초래할 막대한 경제적 악영향을 도외시할 수도 없는 입장입니다. 간단한 예로, 기준이자율이 4번(1%) 상승한다면, 모기지 $500K를 가진 가계의 경우만 보아도, 월 $198을 더 내야하고 5년 계약기간 중 약 $19K의 이자를 더 내야 할만큼 부담이 가중됩니다. 이런 부정적인 영향이 캐나다 정부와 가계 전반에 미칠 경우, 지난 2년 가까이 통화정책과 재정정책을 통해 근근이 떠받쳐 온 캐나다 경제를 회복직전에 무너뜨리는 ‘장고 끝에 악수’가 될지도 모른다는 우려가 강합니다.

불행인지 다행인지 새롭게 출현한 오미크론은 이자율의 공격적인 상승에 강력한 제동을 걸고 있습니다. 꿈틀거리던 경제 활동들이 다시 제약을 받기 시작했습니다. ‘경제가 어려우면 이자율 상승도 어렵다’는 캐나다 정부의 확실한 입장에 비추어 보면, 진퇴양난이던 정부가 이자율 상승의 강도와 속도를 시장이 요구하는 것보다 좀더 완화하는 방향으로 가닥을 잡을 가능성이 커지고 있습니다.