[모기지 칼럼]복수 콘도 보유 시 모기지(하) > 컬럼

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복수의 렌탈 콘도에서 나오는 수익을 기반으로 진행하는 커머셜 모기지를 한마디로 요약하면, 동일한(렌탈) 소스에서 나오는 인컴/수익 인정 방식이 주택모기지 대비 비교적 너그러우며, 모기지 납부액 등 주요 비용에 대해서도 좀 더 완화된 기준이 적용됩니다.  

그 결과 같은 조건일 때 모기지 가능 금액의 규모가 주택 모기지 대비 괄목할 만큼 증가하게 됩니다. 이전 칼럼(모기지 칼럼(66)-복수 콘도보유 시 모기지(상))에서 예를 든A씨의 경우, 일반 주택모기지를 신청한다면 모기지 받을 수 있는 금액이 25만불 내외에 불과하고, 2차금융으로 가는 경우에도 최대30만불 수준에 머물지만, 커머셜로 진행하면 콘도 구입에 필요한 40만불의 모기지가 가능하다는 결론에 도달할 수 있습니다. 주택모기지가 어려울 경우 커머셜 모기지를 고려해 보아야 하는 가장 큰 이유입니다.

총상환기간이 20~25년이고, 최대LTV가75% 인 점, 그리고 다운페이 금액을 입증해야 하는 것 등은 주택모기지와 대동소이 합니다. 다만, 일반적으로 주택모기지는 다운페이 금액이 60~90일 이상 본인의 계좌에 보관되어 있어야 하지만 커머셜은 최종 잔액의 보유기간에 대해 좀 더 융통성 있는 기준을 적용합니다.

물론, 커머셜로 진행하는 경우 이와 같은 장점만 있는 것은 아닙니다. 일반적으로 커머셜 모기지는 주택모기지 대비 심사에 소요되는 기간이 길고, 제출해야 하는 서류들도 많습니다. A씨의 사례처럼 인컴 소스가 되는 계약관계가 많으면 많을 수록 더욱 그렇습니다. 특히 새로운 콘도에 기존 렌탈인컴을 활용하려면 해당 콘도도 커머셜 모기지로 전환해야 가능하므로 기존 모기지 계약종료시점이 신규 콘도 클로징 시기와 가까워야 기존 콘도의 조기 상환에 따른 페널티 등의 문제에서 자유로울 수 있습니다. 

그리고 프라이빗 렌딩처럼 전혀 인컴이 없는 것 보다는 소량이라도 증빙할 수 있는 인컴이 있다면 모기지 심사 시 좀 더 긍정적으로 작용하게 된다는 점, 변호사비, 감정평가비 등 모든 소요비용이 주택모기지 보다는 훨씬 증가한다는 점도 고려사항에 포함되어야 합니다. 

소요비용과 관련하여 한 가지 더 유념해야 할 것은 주택모기지의 경우 제 2 금융권에서 모기지를 받는 경우에는 대부분의 렌더들에게 수수료(lender’s fee)를 최소 1%, 일회성으로 지불하게 됩니다. 프라이빗 렌더의 경우에는 이 비용이 모기지 내용에 따라 최소 2% 이상까지 올라갑니다. 다만, 이 비용은 모기지가 성사되는 경우에 한하여 후불로 발생하므로 모기지 승인이 나지 않으면 지불하지 않아도 됩니다. 

 커머셜 모기지에도 이와 유사한 비용이 있습니다. 보통 신청 수수료(Application fee)라고 부릅니다. 커머셜 모기지의 복잡성에 비추어 볼 때 모기지 신청에 대한 진정성을 담보하고 투입되는 시간에 대한 최소한의 서비스비용으로 부과되는 것입니다. 은행에 따라서, 커머셜 모기지의 종류에 따라서 이 비용이 없는 경우도 있고, 있는 경우에도 소량의 정액을 내는 경우와 모기지 금액의 일정 비율을 내는 경우 등 다양하므로 일반화하기는 어렵습니다. 다만, 유의할 것은 이 비용이 모기지의 최종 성사여부와 무관하게 선불로 지불하고, 반환되지 않는 경우가 있으므로 반드시 모기지 진행 시 사전에 확인할 필요가 있습니다. 

커머셜 모기지 이자율은 주택용 모기지 대비 더 높은 것으로 알려져 있습니다. 하지만 이러한 일반적인 인식은 은행별로 모기지 신청 주체의 재정상황 및 기존거래 내역 등 여러 요인에 따라 이자율 변화의 폭이 큰 커머셜 모기지에 일괄 적용하기에는 무리가 있습니다. 개별 상황에 따라 메이저 은행들의 주택모기지보다 더 높을 수도 낮을 수도 있기 때문입니다.  다만, 분명한 것은 프라이빗 렌더에게서 받는 주택 모기지 이자율 보다는 훨씬 저렴하다는 점입니다. 

커머셜 모기지는 진행 시 고려해야 할 (주택모기지 대비)더 많은 요소들에 대한 올바른 분석과 판단에 따라 가부간이 결정되므로, 진행 초기부터 전문가와의 긴밀한 협업이 필요합니다. 보통 주택 모기지 고객들에게는 다소 생소한 커머셜 모기지를 자신의 상황에 맞게 잘 활용한다면 지금 같은 경제 침체 시기에도 나만의 합리적인 솔루션을 찾을 수 있습니다.  
(문의 :  (647) 786-4521 또는 tim.kim@jpmtg.com)