[임종열의 부동산 가이드]1031 Exchange > 컬럼

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교차로 애독자 야러분 안녕하세요 부동산 가이드 임종열 입니다.

부동산 가치가 계속해서 치솟으면서 많은 투자자들은 포트폴리오를 다양화하고 인플레이션 에 대한 방지책 으로 미래를 계획할 때  장기적으로 안정을 구축하기 위해 부동산 투자를 모색하고 있습니다.  투자자가 사용할 수 있지만  금방 이해되지 않는 도구는 IRS 1031 Exchange입니다.

 섹션 1031 Exchange 은 부동산 투자자와 사업 소유주에게  수천 달러 또는 수만달러를 절약할 수 있지만 이 메커니즘을 활용하는 것은  약간 복잡할 수 있습니다.

 1031 exchange에 대해 알아야 할 사항들을 정리했습니다.

섹션 1031 Exchange란 무엇입니까?

간단히 말해서, 1031 Exchange는 부동산 투자자가 현재 투자 부동산에서 다음 투자 부동산으로 세금 의무를 일종의  "이월"하면서  투자 부동산을 사고 파는 데 사용할 수 있는 세금 효율적인 도구입니다.

 미국 국세법 1031조(26 U.S.C. § 1031)는 1921년에 처음 제정되었으며 부동산 투자자의 적극적인 재투자를 장려하기 위한 것입니다. 이 섹션은 셀러의 요구 사항에 따라 판매 수익을 재투자하는 경우 투자 부동산의 소유자가 투자 부동산 판매에 대한 양도소득세를 연기할 수 있다고 규정합니다.

 이러한 거래는 면세가 아니라 세금이 유예되지만  양도소득세 의무를 유예하는 것은 중요한 이점을 가질 수 있습니다.  1031Exchange을 통해 수익을 대체 부동산에 더 많이 투자할 수 있으므로  포트폴리오를 다양화하고 장기적인 수익을 극대화하는 데 도움이 됩니다.

이러한 교환은 또한 감가상각 회수로 실현된 이익에 대한 납세 의무를 피하거나 연기하는 데 도움이 되서  현명한 투자자가  은퇴 와 재덩  계획을 할 수 있도록 지원합니다.

 1031 Exchange  제한사항

섹션 1031 Exchange에는 몇 가지 제한 사항이 적용됩니다.

첫째, 투자 또는 소득 창출 자산에 대해서만 자격이 됩니다.  이는 주 거주지나 별장과 같은 개인 자산은 해당되지 않음을 의미합니다.

 부동산은 또한 투자 목적으로 보유해야 합니다. 즉, 일반적으로 최소 2년 동안 소유해야 합니다. 부동산 "플립" 사업을 위해 보유하고 있는 단기 부동산은 자격이 없습니다.

일반적으로 아파트 건물, 공터, 상업용 건물 또는 단독 주택과 같은 부동산은 재판매를 위한 재고로 보유되거나  주 거주지로 사용되지 않는 한 자격이 될 수 있습니다.

둘째, 이전 속성과 대체 속성이 모두 같은 종류여야 합니다.

부동산 투자자의 경우 대부분의 부동산 자산은 동종 자산으로 인정됩니다.  

셋째, 새로구입하는  부동산의 가치는 매각되는 부동산의 가치와 같거나 커야 합니다. 

공인 중개인이란 무엇입니까?

1031 Exchange 는  자격을 갖춘 중개자가 관리해야 합니다.

중요한 것은 자격을 갖춘 중개인이 판매 수익을 직접 받아야 한다는 것입니다.

예를 들어, 판매자는 최초 자산의 판매가 발생한 후에 자격을 갖춘 중개자를 지정하기로 결정할 수 없습니다.  판매 후 판매자는 45일 이내에 대체 부동산을 찾고 지정할 수 있습니다.

투자자는 최종적으로 그 중 하나를 판매하먄서  최대 3개의 부동산을 지정할 수 있습니다.

그런 다음 원래 판매 날짜로부터 180일 이내에 식별된 대체 부동산 중 하나 이상을 클로징해야 합니다. 

대체 부동산의 구입 가격이 원래 부동산의 판매 가격보다 낮으면 부츠(boot) 라고 하는 차액에 대해 즉시 양도소득세가 부과됩니다.

1031  Exchange 할때  전문가와 협력하는 것이 왜 중요한가요?

누가 1031 Exchange에 관여해야 하는지에 대한 IRS 규정은 상당히 느슨하지만 세금 내는 금액 차이는  상당합니다.   

이러한  Exchange 를 고려하는 투자자는 전문가와 협력하는 것이 중요합니다.

이러한  Exchange에 익숙한 브로커와 에이전트는 Exchange  규정을 준수하는지 확인하는 데 큰도움을 드릴 수 있습니다.  매각 대금을 보유하는 데 경험이 있는 자격을 갖춘 중개인을 찾는 것부터  IRS의 촉박한 45일 기간 내에 대체 부동산을 식별하는 것, 180일 이내에 대체 부동산을 클로징할 수 있는 적절한 자금 조달에 이르기까지 올바른 조언을 받을 수 있습니다.

이 1031 Exchange 룰을 최대한 활용할 수 있도록 하는게 중요합니다.

전문가는 또한  Exchange 부동산을 먼저 구매하는 역 교환,  구매 시점에 새 자산에 대한 향후 개선 비용을 지원하는 맞춤형 교환 또는  하락을 포함하여 1031 Exchange의  여러변형을 관리하는 데 도움을 드릴 수 있습니다.

The Lim Hill Team – John Lim & Sooji Hill

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